광주지방법원 2025타경32530. 광주 광산구 월계동 첨단동부아파트 102동 1층 103호입니다. 권리분석의 출발점은 2022.11.25. 설정된 광주와이신용협동조합 근저당권 103,200,000원입니다. 그러나 이 근저당보다 앞선 2021.03.10.에 김도형 씨가 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 따라서 김도형 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 구조이고, 매각대금만 낮아졌다고 매수인의 경제적 부담까지 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
특히 이 물건은 감정가 313,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가가 89,744,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 임차보증금이 최저가보다 훨씬 큽니다. 대항력 인수형의 가격 판단에서는 최저가가 아니라 실질취득 약 250,000,000원으로 시세를 비교해야 합니다. 6회 유찰 시 71,795,200원, 7회 유찰 시 57,436,160원으로 최저가가 더 내려가더라도 이 사건의 핵심 가격 기준은 임차보증금 250,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 757-3 첨단동부아파트 제102동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제1층 제103호 · 남동향 · 계단식 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 문은자 (2020.06.15. 소유권이전, 거래가액 212,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 89,744,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주와이신용협동조합 / 88,419,649원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.25. 근저당권 · 광주와이신용협동조합 · 채권최고액 103,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
김도형 임차인은 2021.03.10. 전입·점유를 시작했고, 등기된 임차권에는 임대차계약일자 2021.01.31., 2023.03.08., 2023.09.06., 확정일자 2021.02.15.가 기재되어 있습니다. 말소기준인 2022.11.25. 근저당보다 전입·점유가 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 경매개시결정은 2025.04.14., 임차권등기는 2025.08.21. 접수되었습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 김도형 실제 임차인 1명 | 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 전입·점유 2021.03.10. | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 250,000,000원으로 본다
첨단동부 동일면적 91.88㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 285,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료인 최근 12개월 평균 293,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 8.5% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 91.88㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 91.88㎡ | 8 | 304,000,000원 |
| 2025.12 | 91.88㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2025.11 | 91.88㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 91.88㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2025.09 | 91.88㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 91.88㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 91.88㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 91.88㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.01 | 91.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 91.88㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.11 | 91.88㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 293,000,000원 |
표면 최저가 89,744,000원은 최근 시세와 비교할 숫자가 아닙니다. 대항력 인수형인 이 사건은 실질취득 약 250,000,000원과 최근 12개월 평균 293,000,000원, 최신 거래 290,000,000원을 비교해야 합니다. 이 기준에서는 실질취득이 최근 거래대보다 낮지만, 동시에 대항력 임차보증금 인수와 5회 유찰이라는 부담을 안고 있는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,015,392원 |
| 인수 · 임차인 김도형 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 103,200,000원 | 87,728,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,015,392원과 근저당권자 87,728,608원으로 매각대금 89,744,000원이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 15,471,392원이며, 김도형 임차보증금 250,000,000원은 배당이 아닌 매수인 인수 항목으로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 정암초교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 학교 등이 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물의 1층 103호, 남동향·계단식입니다. 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 있습니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 첨단동부는 480세대, 1997.06.07. 준공입니다. 동일면적 91.88㎡ 최근 12개월 평균은 293,000,000원이고 최신 거래는 290,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시. 89,744,000원을 최근 시세와 직접 비교하지 말고, 실질취득 약 250,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 권리. 김도형의 전입·점유 2021.03.10.은 말소기준 2022.11.25.보다 빠릅니다. 보증금 250,000,000원 인수 구조를 핵심 전제로 봐야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 근저당권자에게 87,728,608원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 15,471,392원의 미배당이 발생합니다.
- 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 71,795,200원, 7회 유찰 시 57,436,160원으로 최저가는 더 내려가지만, 대항력 인수형의 가격 비교 기준은 약 250,000,000원으로 유지해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 임차권등기, 매각물건명세서, 현황조사와 배당 관련 서류의 최신 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “89,744,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 313,000,000원에서 5회 유찰된 최저가 89,744,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심 숫자는 따로 있습니다. 김도형 임차보증금 250,000,000원입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로, 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 약 250,000,000원을 최근 12개월 평균 293,000,000원·최신 거래 290,000,000원과 비교해야 합니다.
가격 기준만 보면 실질취득은 최근 거래대보다 낮습니다. 반면 5회 유찰, 대항력 임차인, 보증금 인수 구조가 겹쳐 있어 권리와 인도 난도는 낮지 않습니다. 이 사건의 판단 포인트는 “감정가 대비 얼마나 떨어졌나”가 아니라 250,000,000원이라는 실질취득 기준으로도 이 권리구조를 감당할 수 있는가입니다.
