광주지방법원 2025타경32530. 광주 광산구 월계동 첨단동부아파트 102동 1층 103호, 전용 91.882㎡ 아파트입니다. 소유자는 문은자이며 2020.06.15. 거래가액 212,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.11.25. 광주와이신용협동조합 근저당권 103,200,000원입니다. 등기 자체만 보면 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 그보다 앞선 2021.03.10. 임차인의 전입·점유 때문에 이야기가 달라집니다.
김도형의 임차보증금은 250,000,000원이고 전입·점유가 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 인정된 임차인으로 분류되어 매수인 인수 가능성이 존재합니다. 배당 시뮬레이션은 이 임차인에게 배당액을 0원으로 두고 있습니다. 이 리포트의 대항력 인수형 계산에서는 현재 최저가 112,180,000원에 낙찰될 경우 미배당 인수분을 약 137,820,000원으로 보고, 낙찰가와 인수분을 합친 실질취득을 약 250,000,000원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32530 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 757-3 첨단동부아파트 제102동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 91.882㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 건물 중 1층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 문은자 (2020.06.15. 소유권이전, 거래가액 212,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 112,180,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주와이신용협동조합 / 88,419,649원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.25. 광주와이신용협동조합의 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하고, 2025.08.21. 설정된 김도형의 주택임차권등기도 등기 순위상 말소기준 이후입니다. 그러나 김도형의 전입·점유는 2021.03.10.로 말소기준보다 빠르기 때문에 임차권등기 순위만 보고 인수 위험을 지울 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김도형 | 2021.03.10. | 250,000,000원 | 대항력 有 | 시뮬레이션상 無 | 해당 없음 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 2021.03.10. | 0원 | 대항력 표시 | 우선변제 표시 | 김도형 승계·중복 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 250,000,000원과 비교해야 한다
첨단동부 동일 면적 91.88㎡의 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 293,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 290,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 8.5% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 전체 12건 평균 285,333,333원보다도 최근 12개월 평균을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 91.88㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 91.88㎡ | 8 | 304,000,000원 |
| 2025.12 | 91.88㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2025.11 | 91.88㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 91.88㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2025.09 | 91.88㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 91.88㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 91.88㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 91.88㎡ | 8건 | 293,000,000원 |
표면 최저가 112,180,000원은 최근 12개월 평균의 38.3%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 인수형에서는 가격 메리트의 기준이 아닙니다. 실질취득 약 250,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 293,000,000원의 약 85.3%, 최신 거래 290,000,000원의 약 86.2%입니다. 즉 시세보다 낮기는 하지만, 화면에 보이는 최저가처럼 60% 넘게 할인된 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,520원 |
| 임차인 김도형 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 103,200,000원 | 103,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,609,480원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,370,520원과 근저당권 103,200,000원이 배당되고 6,609,480원이 잔여로 계산됩니다. 김도형 보증금에는 배당액이 잡혀 있지 않아 대항력 인수 위험이 핵심으로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 112,180,000원 | 103,200,000원 | 0원 | ≈ 250,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 89,744,000원 | 87,728,608원 | 15,471,392원 | ≈ 250,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 71,795,200원 | 70,102,886원 | 33,097,114원 | ≈ 250,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 정암초교 동측 인근. 주위는 아파트단지와 학교 등이 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 물건 상태. 15층 건물 중 1층 103호, 남동향·계단식. 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 국가산업단지 포함. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있으며 공시지가는 1,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 첨단동부는 480세대, 1997.06.07. 사용승인 단지입니다. 동일 면적 실거래는 최근에도 이어지지만 단지 경매 통계는 평균 4.0회 유찰로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 112,180,000원에만 초점을 맞추지 말고 대항력 보증금까지 반영한 약 250,000,000원을 기준으로 응찰가치를 판단해야 합니다.
- 김도형 임차관계 재확인. 전입·점유 2021.03.10., 보증금 250,000,000원, 임차권등기 2025.08.21.의 연결관계와 배당 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 분리. 시보증은 김도형 보증금에 대한 대위·승계로 별도 250,000,000원을 추가 합산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 5회·6회 유찰 시 최저가는 89,744,000원·71,795,200원으로 낮아져도 대항력 인수형의 실질취득은 약 250,000,000원에 머뭅니다.
- 시세 기준. 전체 평균 285,333,333원보다 최근 12개월 평균 293,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 1층 가격 차이 점검. 대상 호수는 1층이고 최근 거래 표본은 층별 가격 차이가 존재하므로 개별 호수 상태와 층 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “36% 최저가”가 아니라 “2.50억 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건은 감정가 313,000,000원에서 최저가 112,180,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 김도형의 전입·점유와 250,000,000원 보증금 때문에 핵심은 경매 최저가가 아니라 실질취득 약 250,000,000원입니다.
실질취득 250,000,000원은 최근 12개월 평균 293,000,000원과 최신 거래 290,000,000원보다는 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 4.0회이며, 대항력 임차보증금 인수 구조를 정확히 처리해야 합니다. 결론은 “표면 가격은 매우 낮지만, 권리 리스크를 반영하면 할인 폭은 제한적”입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 김도형 보증금의 실제 인수 범위와 배당관계를 확정하는 것입니다.
