대구지방법원 2025타경9903. 수성구 지산동 지산리더스 203동 15층 1503호, 전용 54.12㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 백숙경이고, 말소기준은 2015.03.17. 대구축산업협동조합 근저당권 121,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 포유파이낸셜대부 근저당 74,100,000원, 애큐온저축은행 가압류 6,583,703원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 140,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래 6건 평균은 133,666,666원, 최신 거래는 2026년 5월 138,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 104.7%로 최근 시세보다 높고, 최근 구간이 이전 거래 구간보다 5.8% 하락한 흐름도 함께 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9903 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1234-1 지산리더스 203동 15층1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 54.12㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층 |
| 소유자 | 백숙경 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 106,540,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 1991.11.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2015년 대구축산업협동조합 근저당입니다. 2022년 포유파이낸셜대부 근저당, 2025년 애큐온저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 한국주택은행·삼성화재해상보험· 남산천주교회신용협동조합·현대해상화재보험·산격2동새마을금고 관련 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.7% 높고, 흐름은 하락
지산리더스 동일 면적 54.12㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 137,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 133,666,666원이고 최신 거래는 138,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 54.12㎡ | 8 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 54.12㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2026.03 | 54.12㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 54.12㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.12㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 54.12㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.03 | 54.12㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2024.12 | 54.12㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.08 | 54.12㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2024.08 | 54.12㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.08 | 54.12㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2024.04 | 54.12㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.12㎡ | 6건 | 133,666,666원 |
전체 12건은 125,000,000원에서 150,000,000원 사이에 거래됐고 전체 평균은 137,750,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 133,666,666원으로 더 낮습니다. 신건 최저가 140,000,000원은 최근 평균의 104.7%이고, 최신 거래 138,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 121,200,000원 | 121,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사포유파이낸셜대부 | 74,100,000원 | 16,040,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 6,583,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 201,883,703원 중 예상 배당은 137,240,000원이고, 미배당은 64,643,703원입니다. 포유파이낸셜대부와 애큐온저축은행에 미배당이 발생하지만 해당 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 용지초교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도역 및 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1503호이며 사용승인일은 1991.11.15입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다. 용지초등학교·무지개유치원 관련 교육환경보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지 이용상황은 아파트이며 공시지가는 3,231,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 지산리더스는 694세대이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 6건이며 평균 133,666,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 137,750,000원보다 최근 12개월 평균 133,666,666원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 5.8% 낮으므로 과거 고가 거래만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2015.03.17. 대구축산업협동조합 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 집행비용 2,760,000원과 등기채권을 기준으로 계산되어 있으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2015년 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고가 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 실질취득액 140,000,000원은 최근 12개월 평균 133,666,666원의 104.7%이고 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -5.8%입니다. 따라서 권리상 부담은 낮지만 현 신건 가격에서 시세 메리트는 확인되지 않는 물건으로 정리됩니다.
