대구지방법원 2026타경101109. 대구 동구 신암동 ‘동대구해모로스퀘어이스트’ 104동 11층 1104호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김지혜이고, 소유권이전 등기에는 거래가액 362,800,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2024.06.24. 주식회사아이엠뱅크 근저당권으로 채권최고액은 264,500,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 363,000,000원으로 같고, 동일 면적 최근 12개월 평균은 368,083,333원입니다. 최저가는 최근 평균의 98.6%로 평균보다 낮고, 2026.08 최신 거래 378,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 실거래 범위가 359,000,000원~385,000,000원이어서 363,000,000원은 여전히 실제 거래 구간 안에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경101109 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 1887 동대구해모로스퀘어이스트 104동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.8787㎡ · 지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 김지혜 · 거래가액 362,800,000원 기재 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,604,504원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 아이엠뱅크 근저당
말소기준권리는 2024.06.24. 접수된 주식회사아이엠뱅크 근저당권 264,500,000원입니다. 2024.10.18. 삼성카드 주식회사 가압류 7,546,233원은 2024.10.25. 해제로 등기말소됐습니다. 2026.05.07.에는 신한카드 주식회사 강제경매개시결정과 주식회사 아이엠뱅크 임의경매개시결정이 함께 등기됐고, 두 경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 98.6%
동대구해모로스퀘어이스트 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 368,083,333원, 최신 거래는 2026.08 · 378,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 4 | 378,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 15 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 9 | 367,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 11 | 366,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 8 | 364,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 12 | 375,000,000원 |
| 평균 | 59.8787㎡ | 12건 | 368,083,333원 |
신건 최저가 363,000,000원은 최근 12개월 평균 368,083,333원의 98.6%입니다. 2026.05에는 대상 물건과 같은 11층에서 366,000,000원 거래가 있었고, 최신 2026.08 거래는 378,000,000원입니다. 따라서 최근 평균과 최신 거래 기준으로는 감정가가 낮지만, 최근 실거래 최저 359,000,000원보다 높은 만큼 가격 메리트는 제한적으로 평가하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 264,500,000원 | 264,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 3,604,504원 | 3,604,504원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 아이엠뱅크 | 3,604,504원 | 3,604,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,408,992원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 271,709,008원이 전액 배당되는 시나리오이고, 소유자 잔여는 85,408,992원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 363,000,000원 | 0원 | 85,408,992원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 290,400,000원 | 0원 | 13,825,392원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 232,320,000원 | 43,441,488원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 배당 시나리오상 채권 미배당액 43,441,488원이 발생하지만, 이것이 곧 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다. 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암5동행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 일반대중교통사정은 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 35~40미터, 남동측·북동측 폭 약 15미터, 북동측·북서측 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,248,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지·거래. 동대구해모로스퀘어이스트는 935세대, 준공일 2024.01.31이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 최저가는 최근 12개월 평균의 98.6%지만 실거래 최저 359,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 범위 안에서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 같은 층 거래 참고. 2026.05 같은 11층 거래가 366,000,000원으로 확인됩니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 2026.05.07 경매개시결정의 현 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 제시된 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 우위’ 수준
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 확인된 임차인은 0명, 매수인 인수도 0원입니다. 권리 쪽에서는 부담이 크지 않습니다. 가격도 신건 최저가 363,000,000원이 최근 12개월 평균 368,083,333원의 98.6%이고 최신 거래 378,000,000원보다 낮아 불리하지 않습니다. 다만 최근 실거래 최저가 359,000,000원보다 높은 만큼, ‘시세보다 크게 싸다’기보다는 최근 거래 범위 안에서 소폭 낮은 가격으로 보는 것이 적절합니다. 권리 안전성과 최근 시세를 함께 보면 신건에서도 검토 가능한 사건이지만, 입찰가는 최근 실거래 범위를 기준으로 보수적으로 정하는 편이 좋습니다.
