광주지방법원 2025타경34625. 광주 동구 계림동 금호계림주상복합 상가동 2층 216호로, 감정평가상 판매시설 등으로 이용되는 상가 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사창성디자인이며 2016.08.25 매매로 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 70,000,000원입니다. 이후 2017.08.01 전문건설공제조합의 500,000,000원 가압류가 말소기준권리가 되고, 그 뒤 다수 가압류·압류가 중첩됐습니다.
등기부는 복잡해 보이지만 매수인 관점의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리인 2017.08.01 가압류와 그 이후의 가압류·압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없어 보증금 승계 문제는 없습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인될 경우 배당순위와 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있고, 한국자산관리공사 공매공고 부기등기도 있어 법원경매와 공매 진행상황을 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 100-11 금호계림주상복합 상가동 2층216호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(판매시설 등) · 14.55㎡ · 지하3층/지상2층 중 2층 |
| 이용상태 | 판매시설 등 · 상가건물 내 푸드코너 부분 · 현재 운영하지 않는 상태 |
| 소유자 | 주식회사창성디자인 (2016.08.25 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 15,500,000원 / 6,944,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 265,158,220원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2017.08.01 전문건설공제조합 가압류이고, 이후의 서울보증보험·신용보증기금·하나은행· 근로복지공단 등의 가압류와 국세·지방세 등 압류, 2025.12.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 ‘직접 비교표본’이 아니다
제공된 실거래 자료에는 계림동금호2의 거래가 존재합니다. 최근 12개월 평균은 225,200,000원, 최신 거래는 2026.03의 230,000,000원이며 최근 구간은 과거 구간보다 18.6% 높은 흐름입니다. 그러나 이 숫자를 본건 상가의 시세로 사용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.78㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 59.7㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.78㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2025.08 | 84.78㎡ | 21 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 59.7㎡ | 13 | 181,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 225,200,000원 |
본건의 대상 면적은 14.55㎡이고 감정평가상 판매시설이며, 위 거래 표본은 59.7㎡·84.78㎡입니다. 면적도 맞지 않고 용도도 달라 최저가 6,944,000원이 최근 평균의 몇 %이므로 싸다는 식의 판단은 사용할 수 없습니다. 감정가 대비 44.8%라는 할인율은 확인되지만, 그것만으로 시장가 대비 저평가라고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 524,992원 |
| 2. 가압류 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 6,419,008원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 407,852,920원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 128,262,267원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 125,391,136원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 844,319,140원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 305,127,112원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 근로복지공단 | 64,426,230원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 223,975,737원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신용보증기금 | 78,148,230원 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 265,158,220원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,447,660,992원 중 예상배당은 6,419,008원이며, 미배당은 4,441,241,984원입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계림초등학교 북서측 인근의 금호계림 주상복합 상가동으로, 주변은 아파트단지와 점포·음식점이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설 등으로 이용되며 관리상태는 보통입니다. 매각물건명세서상 현재 상가건물 내 푸드코너 부분이고 운영은 하지 않는 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하3층/지상2층 중 2층이며 사용승인일은 1998.06.12입니다.
- 도로. 북측 왕복8차선, 남서측 왕복5차선, 남측 및 동측 왕복4차선 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역 등이 포함되고 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 대상은 14.55㎡ 소규모 상가이고 현재 미운영 상태입니다. 제공된 주거형 실거래는 면적·용도가 달라 매각가 산정 자료로 직접 사용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 재확인. 59.7㎡·84.78㎡ 주거형 거래와 비교하지 말고, 금호계림주상복합 상가동의 유사 면적·동일 층 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 공실·영업 가능성. 현재 푸드코너 부분이 운영되지 않는 상태이므로 신규 임차수요, 업종 제한, 관리규약, 내부 시설 상태를 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 2025.03.19 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 해당 공매와 법원경매 진행상황을 함께 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부는 배당표와 후순위 채권 배당에 영향을 줄 수 있으므로 원본 세금관계를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2017.08.01 전문건설공제조합 가압류와 이후 가압류·압류의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 상가 공용관리비 체납과 공용부분 비용 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 팔 수 있는지가 먼저다”
이 물건의 권리분석 자체는 복잡한 등기 건수에 비해 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 6,944,000원이 감정가 15,500,000원의 44.8%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 비교 실거래는 본건 14.55㎡ 상가가 아닌 주거형 거래이고, 본건 자체도 3회 유찰된 미운영 푸드코너입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격 판단은 별도 검증이 맞습니다. 동일 상가의 실제 매매·임대 사례와 공실 해소 가능성을 확인하지 못한다면 낮은 절대가격 자체가 투자 매력으로 이어지지는 않습니다.
