광주지방법원 2025타경34625. 광주 동구 계림동 금호계림주상복합 상가동 2층 216호로, 감정평가상 판매시설 등으로 이용되는 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사창성디자인이며, 2016.08.25. 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기에는 근저당권이 없고, 2017.08.01. 전문건설공제조합의 가압류가 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 서울보증보험·신용보증기금·하나은행·근로복지공단 등의 가압류와 국세·지방세 및 국민건강보험공단 등의 압류가 연속해 등기돼 있습니다. 채권 규모는 매각대금을 크게 웃돌지만, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 100-11 금호계림주상복합 상가동 2층 216호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(판매시설) · 14.55㎡ · 지하 3층/지상 2층 중 2층 |
| 이용상태 | 판매시설 등 · 상가건물 내 푸드코너 부분 · 현재 운영하지 않는 상태 |
| 소유자 | 주식회사창성디자인 (2016.08.25. 거래가 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 15,500,000원 / 8,680,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 265,158,220원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당은 크게 부족
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2017.08.01. 전문건설공제조합의 가압류가 말소기준이며, 그 뒤의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 감정가의 56%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 8,680,000원으로 감정가 15,500,000원의 56%입니다. 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득액도 8,680,000원입니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 실제 상가 시장가치보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
실거래 자료는 계림동금호2의 전용 59.7㎡·84.78㎡ 주거 거래이고, 본건은 14.55㎡ 상가 푸드코너입니다. 면적도 일치하지 않으므로 최근 12개월 평균 225,200,000원, 최신 거래 230,000,000원과 본건 가격을 직접 비교해 싸거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 거래 추세는 과거 거래보다 18.6% 상승했지만, 이 역시 본건 상가의 가격 지표로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.78㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 59.7㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.78㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2025.08 | 84.78㎡ | 21 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 59.7㎡ | 13 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 5건 | 225,200,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 8,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 556,240원 |
| 갑구 7번 가압류 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 8,123,760원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 407,852,920원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 128,262,267원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 125,391,136원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 844,319,140원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 305,127,112원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 근로복지공단 | 64,426,230원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 223,975,737원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 신용보증기금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 신용보증기금 | 78,148,230원 | 0원 |
| 갑구 26번 경매개시결정 · 근로복지공단 | 265,158,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,447,660,992원 중 예상 배당액은 8,123,760원이며, 예상 미배당액은 4,439,537,232원입니다. 신청채권자 근로복지공단의 청구액은 265,158,220원이지만 이 계산에서는 예상배당이 0원입니다. 당해세는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으며, 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계림초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 점포·음식점이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 3층·지상 2층 건물로, 사용승인일은 1998.06.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·옥내소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선, 남서측 왕복 5차선, 남측과 동측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역을 포함하며 방화지구, 시가지경관지구, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없고, 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 환금성. 현재 운영하지 않는 소규모 상가 푸드코너로, 주거용 실거래를 가격 기준으로 사용할 수 없어 별도 상권·임대수요 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 상가 거래 확인. 금호계림주상복합 상가동의 동일층·유사면적·푸드코너 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 임대수익 검증. 가능한 보증금·월세, 실제 임차수요, 공실기간을 확인해 수익가치를 계산하세요.
- 영업 가능성. 현재 운영하지 않는 상태이므로 업종 제한, 시설 복구비, 독립 점포 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분을 포함한 체납 관리비와 상가 관리규약, 관리단 부과금을 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사의 공매공고와 법원경매의 진행 관계를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 매각 진행 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건의 권리구조는 결론이 분명합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후의 거액 채권은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 별개입니다. 본건은 14.55㎡ 규모의 상가 푸드코너이고 현재 운영하지 않는 상태입니다. 주거 실거래 평균과 비교해 최저가가 3.9% 수준이라는 이유로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
2회 유찰로 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만, 같은 상가동의 실제 거래가격·임대료·공실률이 확인되지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 공매공고도 있어 절차 확인이 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류. 동일 상가의 수익가치가 검증될 때만 입찰가격을 정할 수 있는 물건입니다.
