광주지방법원 2025타경32609. 나주시 빛가람동 208-6 제2층 제204호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택으로 제시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설용도, 조사 당시에는 공실입니다. 권리분석상 기준은 2020년 7월 13일 광주세무서의 국세 압류로 제시돼 있고, 이후의 광주광역시·나주시·광주광역시 남구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 76,340,000원으로 감정가 213,000,000원의 35.84% 수준입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 현재 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 네 차례 유찰됐다는 사실도 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 점을 함께 보여주므로, 단순 할인율보다 실제 매매 가능 가격과 용도·공실 상태를 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 208-6 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설용도 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에스비빛가람 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 76,340,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주개인택시신용협동조합 / 103,338,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2020년 국세 압류
말소기준은 2020.07.13. 광주세무서 국세 압류로 제시되어 있습니다. 이후 2021년 광주광역시 압류, 나주시 압류, 2025년 임의경매개시결정과 광주광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021년 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으나 2021.12.29. 공매취소공고를 원인으로 2021.12.30. 말소됐습니다.
을구에는 2014.09.12. 광주개인택시신용협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당 설정 이력과 채무자 변경 이력이 있고, 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전에는 현재 유효한 담보권의 범위와 경매 신청채권자의 지위 변동을 등기 원본에서 다시 대조하는 것이 중요합니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 필요
신고된 임차인은 없습니다. 2025.05.09. 현황조사에서는 현재 공실로 조사됐고, 감정평가에서도 현황 공실로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계 자체는 미상으로 적혀 있으므로, “공실”과 “임차관계가 완전히 없음”을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 35.84%여도 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 76,340,000원, 5회 유찰 시 제시 가격은 61,072,000원, 6회 유찰 시에는 48,857,600원입니다. 할인 폭만 보면 크게 내려온 상태지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않아 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 76,340,000원 | 35.84% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 61,072,000원 | 28.67% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 48,857,600원 | 22.94% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,774,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,565,880원 |
현재 제시된 예상배당은 집행비용 1,774,120원과 소유자 교부 74,565,880원으로 산정되어 있습니다. 다만 신청채권자 청구액 103,338,876원이 별도로 확인되고 국세·지방세 압류도 있으므로, 실제 배당에서는 당해세 여부와 채권관계를 반드시 원본 배당자료와 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 동측 인근으로, 혁신도시 내 아파트 중심의 공동주택과 오피스텔, 중·소규모 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 6∼7차선, 북측 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하고 동측은 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 제2층 제204호이며, 승강기·위생·급배수·화재탐지 설비가 기재되어 있습니다.
- 현황. 근린생활시설용도이나 공실 상태이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래가 확인. 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 유사 근린생활시설의 최근 실제 거래가격을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설용도입니다. 건축물대장과 실제 사용 가능 용도를 원본에서 대조하세요.
- 공실 확인. 현황조사상 공실이나 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2014년 설정 근저당의 변경 이력과 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 등기를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있고 이후 취소공고로 말소됐으므로 현재 별도 공매 진행 여부도 교차 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·세금 및 배당관계 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 현재 자료상 신고 임차인이 없고 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 낙찰가 외에 임차보증금을 추가로 떠안는 유형은 아닙니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 76,340,000원까지 내려왔어도 이미 4회 유찰됐고, 최근 실거래 비교값이 없으며 감정평가상 근린생활시설용도·공실입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 현재 시장에서 실제로 얼마에 매매·임대할 수 있는 물건인가를 확인하는 데 있습니다.
