95,424,000원
광주지방법원 2025타경32609. 나주시 빛가람동 208-6 제2층 제204호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설용도이며 현황은 공실입니다. 따라서 단순히 주거용 물건으로 보고 접근하기보다 실제 이용용도와 공부·현황을 함께 대조하는 것이 중요합니다.
가격은 감정가 213,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 95,424,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 44.8%입니다. 다만 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 판단의 핵심은 가격 자체보다 권리 정리 상태와 실제 용도 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32609 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 208-6 제2층 제204호 |
| 사건 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 근린생활시설용도 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 주식회사에스비빛가람 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 95,424,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 광주개인택시신용협동조합 / 103,338,876원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국세 압류, 등기 원문 대조 필요
권리판정상 말소기준은 2020.07.13. 국 압류입니다. 이후 광주광역시·나주시·남구(광주광역시)의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2021.09.03. 한국자산관리공사 공매공고가 기재됐다가 2021.12.30. 공매취소공고로 말소된 이력도 있습니다.
점유관계는 2025.05.09. 현황조사보고서상 현재 공실입니다. 감정평가에서도 현황 공실로 조사됐으나 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 확인된 임차인은 없지만, 공실 여부와 임대차 관계는 매각기일 전 다시 현장 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 44.8%지만 ‘시세 할인’은 단정 금지
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 44.8% | 95,424,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 76,339,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 61,071,360원 | 0원 |
현재 회차 가격은 감정가의 44.8%입니다. 추가 유찰 시 시나리오상 76,339,200원, 61,071,360원까지 내려갑니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 95,424,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 감정상 이용상태가 근린생활시설이라는 점 때문에 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 가격을 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,117,632원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,306,368원 |
현재 예상배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 동측 인근으로, 혁신도시 내 아파트 중심의 공동주택과 오피스텔, 중·소규모 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 구분건물 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 현황 용도. 감정평가상 근린생활시설용도이며 현재 공실입니다. 사건 용도인 도시형생활주택과 실제 감정 이용상태를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 도로. 남측 왕복 6∼7차선, 북측 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접하고 동측으로 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,643,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건으로 일반적인 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 이전등기 확인. 2014.09.12. 근저당은 이미 말소 표시되어 있으나 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기가 별도로 존재합니다. 등기부 원문에서 현재 효력을 재확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건이 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 여부 확인. 2021.09.03. 공매공고 후 2021.12.30. 공매취소공고 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매와의 진행 관계를 다시 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 사건 용도는 도시형생활주택, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 사용·임대·처분 가능성을 실제 용도 기준으로 검토해야 합니다.
- 공실 재확인. 2025.05.09. 현황조사상 공실이나 감정평가에서는 이해관계인 부재로 임대관계 미상입니다. 입찰 전 현장 점유관계를 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 실제 근린생활시설 가치와 임대 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 권리·용도 확인이 먼저
이 물건은 감정가 213,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 95,424,000원까지 내려온 상태입니다. 배당 가정상 매수인 인수액은 0원이고 현황조사상 공실입니다. 가격 숫자만 보면 낙폭이 큰 물건이지만, 사건 용도는 도시형생활주택인 반면 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 국세·지방세 압류와 과거 공매공고 이력, 근저당권 이전등기까지 확인할 요소가 남아 있습니다.
가격은 내려왔지만 분석 난도까지 내려온 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가를 시세 대비 저가라고 단정할 수 없고, 등기와 실제 이용상태를 정리한 뒤에야 95,424,000원의 의미를 평가할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’보다 무엇을 어떤 권리상태로 사게 되는가입니다.
