대구지방법원 2026타경35. 경상북도 경주시 산내면 대현리 1965 일원의 기타 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 풀빌라(펜션)입니다. 감정가는 1,195,190,100원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 1,195,190,100원입니다. 신청채권자는 영산농업협동조합이며 청구액은 819,366,284원입니다.
등기상 현재 권리구조의 중심은 2018.09.06. 설정된 영산농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,027,000,000원입니다. 그 뒤 2025.05.30. 신정숙 근저당권 48,000,000원, 2026.02.09. 임의경매개시결정, 2026.02.23. 경북 신용보증재단 가압류 11,925,690원이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경35 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 산내면 대현리 1965 |
| 등기 부동산 | 경상북도 경주시 산내면 대현리 1965, 1965-4 주건축물제1동 · 문복로 828-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 풀빌라(펜션) |
| 소유자 | 손정우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,195,190,100원 / 1,195,190,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영산농업협동조합 / 819,366,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기에서 경매의 말소기준권리는 을구 6번 영산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,027,000,000원이고, 채무자는 손정우입니다. 그 뒤 설정된 신정숙 근저당권 48,000,000원과 경북 신용보증재단 가압류 11,925,690원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그보다 앞선 2017년 영산농업협동조합·산내농업협동조합 근저당권, 이순복 가압류, 국민건강보험공단 압류, 전길용 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 인수되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 매각 조건 — 이 사건의 실질적인 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 목록 5 농지취득자격증명. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각 제외 구조물. 목록3[일부8] 지상 이동가능한 조립식건축물 및 철파이프조 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 경계 확인. 토지는 인접지와 지적경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치와 인접지·하천 경계구분, 일부 타지상에 소재하는 것으로 추정되는 건물·구조물의 점용면적은 측량이 필요한 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 5 토지는 지목이 답이나 현황 일부 잡종지, 기호 8은 지목이 임야이나 현황 잡종지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,195,190,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,351,901원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 영산농업협동조합 | 1,027,000,000원 | 1,027,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 신정숙 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 11,925,690원 | 11,925,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,912,509원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 총액 1,086,925,690원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 93,912,509원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,195,190,100원 | 1,086,925,690원 | 0원 | 93,912,509원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 956,152,080원 | 944,190,559원 | 142,735,131원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 764,921,664원 | 754,872,447원 | 332,053,243원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 819,366,284원에 비해 배당액이 754,872,447원으로 표시돼 신청채권자도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 산내면 대현리 ‘범골마을’ 남측 근거리에 위치하며, 부근은 펜션 및 야영장, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근이 가능하며, 지역적 상황과 주변 간선도로·교통시설 접근편의성을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 (가,나)는 풀빌라(펜션)로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 자료는 지목 대, 면적 911.0㎡, 보전관리지역, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 82,200원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 포함돼 있고 일부 토지는 접도구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록 5 농취증 선확인. 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 목록3[일부8] 지상의 이동가능 조립식건축물·철파이프조 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 측량 검토. 지적경계가 대체로 불분명하고 일부 건물·구조물이 타지상에 소재하는 것으로 추정된다는 감정 의견이 있으므로 정확한 경계와 점용면적 확인이 중요합니다.
- 현황과 공부 대조. 기호 5·8의 지목과 현황 이용상태가 다르므로 현장 이용과 허가·원상회복 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유자·운영자·사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 별도 실거래 시세 자료가 없어 감정가 1,195,190,100원이 시장 대비 저렴한지 비싼지 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “등기보다 현장·행정 조건을 먼저 본다”
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.09.06. 영산농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 남은 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 위험은 다른 곳에 있습니다. 목록 5 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 매각 제외 구조물, 지적경계 불명확, 측량 필요성, 공부와 현황 차이, 임대관계 미상이 한 사건에 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”만으로 안전형이라고 결론내리기 어렵고, 입찰 전 농취증 발급 가능성·매각 범위·현황 경계·점유관계를 확인해야 하는 유형입니다. 별도 실거래 시세가 없어 신건 가격의 매력도도 판단할 수 없으므로, 현재 단계의 결론은 권리 정리는 명확하지만 실물·행정 리스크 확인 전 가격 판단 보류입니다.
