대구지방법원 2026타경43. 경주시 동천동 ‘동부이끌림’ 5층 501호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 내부는 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 다용도실 등으로 탐문됐고, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 소유자는 변인숙이고, 과거 수산업협동조합중앙회 명의의 신탁등기가 존재했으나 관련 신탁등기는 등기부상 말소됐습니다. 이후 2017년 윤기택 명의 전세권 140,000,000원이 설정됐다가 2019.07.29 해지됐고, 같은 날 황현숙 명의로 다시 전세금 140,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.
이 황현숙 전세권은 2021.08.04 존속기간이 2021.07.29부터 2023.07.28까지로 변경됐습니다. 문제는 이 변경등기의 접수일이 말소기준으로 계산된 2025.12.19 수성구 압류보다 앞선다는 점입니다. 권리자료 역시 이 변경등기를 매수인 인수로 분류합니다. 더구나 이번 경매의 신청채권자도 황현숙이고 청구액은 140,000,000원으로 전세금과 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경43 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 동천동 733-299 동부이끌림 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 양정로 197-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 501호 |
| 내부 이용 | 방3 · 거실 · 주방 · 욕실 겸 화장실2 · 다용도실 |
| 소유자 | 변인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황현숙 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2021년 전세권 변경등기가 핵심
2017년 윤기택 전세권은 2019.07.29 해지돼 정리됐습니다. 그러나 같은 날 황현숙 명의의 전세권이 전세금 140,000,000원, 전유부분 건물 전부, 주거용 범위로 새로 설정됐고, 2021.08.04 존속기간 변경등기가 접수됐습니다. 이후 2025.12.19 수성구 압류가 말소기준으로 계산됐습니다.
② 임차·점유 판단 — 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
별도의 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유자가 없다고 단정할 수는 없으며, 이 사건에서는 주민등록상 임차인의 대항력 문제보다 등기된 황현숙 전세권의 존속·소멸 여부가 우선 확인사항입니다.
③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 실질 부담을 봐야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 160,000,000원이고 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 근거 없이 이 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 권리자료상 선순위 전세권 140,000,000원이 인수되는 경우입니다.
그 경우 매수인의 경제적 부담은 최저가 160,000,000원에 전세금 140,000,000원을 더한 300,000,000원 수준까지 올라갑니다. 따라서 이 사건은 “감정가 1.6억짜리 신건”이 아니라 “전세권 처리 결과에 따라 부담 구조가 완전히 달라지는 물건”으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 인수 가정 부담 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 300,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 268,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 242,400,000원 |
위 실질부담은 선순위 전세금 140,000,000원을 매수인이 인수한다고 가정한 보수적 비교입니다. 전세권이 매각으로 소멸하는 것이 명확히 확인되면 해당 부담은 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 을구 3-3번 전세권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 156,960,000원 |
배당 계산에서는 을구 3-3번 전세권의 채권액이 확정되지 않은 것으로 처리돼 배당액 0원, 소유자 잔여 156,960,000원으로 계산됩니다. 그러나 원 전세권에는 전세금 140,000,000원이 명시돼 있고 신청채권액 역시 140,000,000원이므로, 이 자동 배당 결과만으로 매수인 인수가 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 동천동 동천초등학교 북서측 인근의 동부이끌림 오피스텔입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 남측 인근에 북천이 흐릅니다.
- 교통. 간선도로 인근에 있고 노선버스가 운행되며 차량 출입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정상 주거용 오피스텔이며 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 다용도실 등으로 탐문됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 6미터, 서측으로 폭 3~4미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역·가축사육제한구역에 속하고, 공시지가는 529,500원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 토지는 공부상 지목이 전이나 실제는 대로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 최우선 확인. 을구 3번 황현숙 전세권 140,000,000원과 3-3번 존속기간 변경등기가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 경매신청 원인 확인. 신청채권자 황현숙과 전세권자 황현숙이 동일하고 청구액도 140,000,000원입니다. 전세권에 기한 경매인지, 배당관계가 어떻게 정리되는지 확인이 핵심입니다.
- 자동 배당표를 그대로 믿지 말 것. 배당 계산은 전세권을 0원으로 제외하지만 등기부 원 전세금은 140,000,000원입니다. 두 자료의 차이를 해소한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용 및 공부상 용도를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 없이 감정가 160,000,000원이 싸다고 단정하지 말고, 전세권 인수 여부가 확정된 뒤 총 부담 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “이 사건은 가격보다 전세권이 먼저다”
겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 160,000,000원인 신건입니다. 그러나 권리분석에서는 160,000,000원보다 140,000,000원짜리 황현숙 전세권이 훨씬 중요합니다. 2021.08.04 전세권 변경등기가 2025.12.19 말소기준 압류보다 앞서고, 권리자료 자체가 이를 매수인 인수로 분류하기 때문입니다.
동시에 경매신청자도 황현숙이고 청구액도 전세금과 같은 140,000,000원이라, 실제 매각으로 전세권이 소멸하는 구조인지 원본 명세서 확인이 반드시 필요합니다. 소멸이 확인되기 전에는 인수 0원을 전제로 가격을 계산해서는 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 “신건 가격 판단보다 전세권 처리 확인이 선행돼야 하는 C등급 주의 물건”입니다.
