대구지방법원 2026타경10060. 경주시 내남면 박달리 1753의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌구조 스라브지붕 단층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’ 486.0㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 윤수연이며, 2017.01.16 소유권이전과 같은 날 가야농업협동조합의 채권최고액 162,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 신용보증기금 근저당권 324,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 46,491,020원, 국 압류, 포항농업협동조합 가압류 219,338,452원, 신용보증기금의 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실무 포인트는 등기권리보다 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라는 점과 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10060 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 내남면 박달리 1753 · 경상북도 경주시 내남면 도진길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌구조 스라브지붕 단층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 486.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤수연 |
| 감정가 / 최저가 | 219,977,200원 / 219,977,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 내남농업협동조합 근저당권과 김태남 저당권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2017.01.16 을구 6번 가야농업협동조합 근저당권 162,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 근저당, 서울보증보험주식회사·포항농업협동조합 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 실질취득은 현재 최저가와 동일
현재 최저매각가는 감정가와 같은 219,977,200원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준금액도 219,977,200원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 175,981,760원, 2회 유찰 시 140,785,408원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,977,200원 | 0원 | 535,731,953원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,981,760원 | 0원 | 579,111,457원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,785,408원 | 0원 | 613,815,060원 |
③ 예상배당표 (매각가 219,977,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,879,681원 |
| 1. 근저당 · 가야농업협동조합 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신용보증기금 | 324,000,000원 | 54,097,519원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 46,491,020원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 포항농업협동조합 | 219,338,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 가야농업협동조합 근저당권 배당 후 신용보증기금에 54,097,519원이 배당되고, 총 채권액 751,829,472원 중 535,731,953원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 박달2리 마을회관 동측 인근이며, 주위는 농촌주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 486.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 유류보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 공시지가. 76,200원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현장에서 위치·구조·이용상태를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 원본 조사서와 현장에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 갑구에 국 압류가 존재합니다. 배당표는 당해세를 미반영하고 있으므로 실제 세액과 우선순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 가야농업협동조합 근저당은 토지 박달리 1753을 공동담보로 하고 있고, 신용보증기금 근저당에도 공동담보목록이 존재합니다. 매각 대상과 공동담보 범위를 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 실제 건축물 현황과 공부를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 219,977,200원, 1회 유찰 175,981,760원, 2회 유찰 140,785,408원의 시나리오를 기준으로 취득자금 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 승부처는 현장 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.16 가야농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 일괄매각·제시외 건물 포함, 감정평가상 임대관계 미상, 농촌주택·토지라는 특성이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기부만 보면 단순하지만, 실제 입찰 판단은 현장 점유와 제시외 건물의 상태, 토지·건물 활용성을 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리상 인수는 낮고, 현장확인 중요도는 높은 사건입니다.
