대구지방법원 2026타경10088. 경주시 천북면 물천리 931-3에 있는 토지·건물로, 감정평가상 건물 이용상태는 풀장을 갖춘 펜션용 단독주택입니다. 토지는 380.0㎡, 지목은 대이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,076,401,100원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 중심은 2017.12.01. 설정된 동촌신용협동조합의 채권최고액 936,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 세림신용협동조합 근저당과 가등기 등은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 황진호 근저당, 국민건강보험공단 압류, 경북신용보증재단·신용보증기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 물천리 931-3 · 경상북도 경주시 천북면 천북남로 495-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 실제 풀장을 갖춘 펜션용 |
| 토지 | 380.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 진명석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,076,401,100원 / 1,076,401,100원 (신건) |
| 청구금액 | 756,453,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동용이한 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.12.01. 동촌신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 황진호의 채권최고액 300,000,000원 근저당과 국민건강보험공단 압류, 경북신용보증재단 39,500,000원 가압류, 신용보증기금 16,674,214원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 등기상 금액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘근 | 목록 5번 일부 | 2018.07.31 | 미상 | 2026.04.16 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박춘근의 전입일은 2018.07.31로 말소기준권리인 2017.12.01. 동촌신용협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.04.16. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정적으로 판단하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 시세 단정 대신 실질취득과 유찰 구조를 본다
현재 신건의 최저매각가는 1,076,401,100원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득도 1,076,401,100원입니다. 동일 유형의 실거래 비교값으로 가격의 고저를 단정하지 않고, 이 물건은 펜션용 단독주택과 토지가 함께 매각되는 구조 자체를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,076,401,100원 | 1,063,237,089원 | 228,937,125원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 861,120,880원 | 850,109,671원 | 442,064,543원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 688,896,704원 | 679,607,737원 | 612,566,477원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 현재 회차 228,937,125원에서 1회 유찰 시 442,064,543원, 2회 유찰 시 612,566,477원으로 증가합니다. 이는 채권자 배당의 문제이지 매수인이 추가로 떠안을 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,076,401,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,164,011원 |
| 1. 근저당 · 동촌신용협동조합 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 2. 근저당 · 황진호 | 300,000,000원 | 127,237,089원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 39,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 16,674,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,292,174,214원 중 1,063,237,089원이 배당되고, 228,937,125원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주승마장 북서측 약 800m 지점으로, 경주 보문단지 외곽지대의 농경지·농촌취락·펜션 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 실제 풀장을 갖춘 펜션용입니다.
- 건물. 일반철골구조 아스팔트싱글지붕 2층 건물이며, 사용승인일은 기호 2가 2014.06.11., 기호 5가 2014.06.13.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 냉·난방시설이 있습니다.
- 토지. 380.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 246,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 생산녹지지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되고 목록 1 지상의 이동용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 물건과 매각대상을 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 박춘근은 대항력이 없지만 목록 5번 일부를 점유합니다. 실제 점유 범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 박춘근의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당 및 명도 협의 전에 추가 확인이 필요합니다.
- 펜션용 이용상태. 일반 주거용이 아니라 실제 펜션용 단독주택입니다. 토지·건물의 이용상태와 향후 사용 계획을 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 861,120,880원, 2회 유찰 시 688,896,704원이며 각 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.12.01. 동촌신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 박춘근도 2018.07.31. 전입해 대항력이 없으므로 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 대상이 토지와 펜션용 단독주택의 일괄매각이라는 점에서 일반 주거용 집합건물보다 현장 확인의 비중이 큽니다. 제시외 건물 포함, 이동용이한 컨테이너 제외, 일부 임차인 점유라는 조건까지 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격과 현장 확인은 보수적으로입니다. 신건 1,076,401,100원에서 권리상 추가 인수는 없지만, 응찰가 판단은 물건 자체의 이용성과 실제 현황을 확인한 뒤 내려야 합니다.
