대구지방법원 2026타경10104. 경주시 안강읍 양월리 1360의 토지와 지상 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하층 보일러실, 1·2층 목욕탕, 3·4층 여관, 5층 주택·계단실이며, 건물 옥상 태양광 설비도 매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 김영선이고, 등기부상 2012년 임의경매로 소유권을 취득한 뒤 2023.10.30 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 406,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
현재 권리관계의 핵심은 단순합니다. 2023.10.30 농협은행주식회사 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 2025.11.05 경북 신용보증재단의 47,400,000원 가압류와 2026.03.05 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1360 · 경상북도 경주시 안강읍 비화원로 74-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하층 보일러실 · 1,2층 목욕탕 · 3,4층 여관 · 5층 주택, 계단실 |
| 토지 | 487.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 일반상업지역 |
| 소유자 | 김영선 · 2012.06.04 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 750,723,200원 / 750,723,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 354,416,604원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 건물 옥상 태양광 설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
실제 임차인 0명. 감정평가 기준 임대관계도 없음으로 기재되어 있어, 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 현재 권리관계에서 실질적으로 볼 부분은 2023.10.30 농협은행주식회사 근저당과 그 이후 권리입니다. 말소기준 이후 경북 신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 750,723,200원, 그러나 ‘싸다’는 근거는 없다
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 750,723,200원입니다. 대항력 임차인이나 별도 인수액이 없으므로 권리분석상 실질취득 기준도 750,723,200원입니다.
다만 가격 메리트는 권리의 깨끗함과 별개의 문제입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 목욕탕·여관·주택이 한 건물에 결합된 근린시설이고 토지까지 함께 매각됩니다. 동일 비교군의 최근 실거래 기준가격이 확정되지 않은 상태에서는 750,723,200원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 자체만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 750,723,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 600,578,560원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 480,462,848원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 750,723,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,907,232원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 406,800,000원 | 406,800,000원 |
| 3. 갑구 22번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 47,400,000원 | 47,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 286,615,968원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 454,200,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 286,615,968원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주안강우체국 남측 인근으로, 안강시장 인근의 소매점·일반음식점과 후면 주택지대가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 인근 교통시설을 기준으로 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하층은 보일러실, 1·2층은 목욕탕, 3·4층은 여관, 5층은 주택과 계단실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 5층 건물이며, 위생·급배수설비와 보일러설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 487.0㎡의 대지로 주상용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 444,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 목욕탕·여관·주택이 결합된 복합용도이므로, 단일 주거용 물건처럼 가격을 단순 비교하기보다 실제 활용도와 매수 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 함께 매각하며 건물 옥상 태양광 설비도 포함됩니다. 현장 상태와 설비 귀속을 확인해야 합니다.
- 실질취득가. 현재 최저가 750,723,200원에 매수인 인수액 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준은 750,723,200원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 확정되지 않은 만큼, 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 보지 말고 별도 시세·수익성 검증이 필요합니다.
- 복합용도 확인. 1·2층 목욕탕, 3·4층 여관, 5층 주택 구조이므로 각 층의 실제 사용상태와 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역이면서 가축사육제한구역·공장설립승인지역에 포함되므로 향후 용도변경이나 개발계획이 있다면 관련 제한을 재확인해야 합니다.
- 임차관계. 현재 확인된 임차인은 없고 감정평가상 임대관계도 없음으로 기재되어 있으나, 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깔끔, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.30 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경북 신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 예상배당상 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 750,723,200원이라는 신건 가격의 적정성입니다. 목욕탕·여관·주택이 결합된 5층 근린시설과 487.0㎡ 토지를 일괄매각하는 구조라 단순한 주거용 비교만으로 접근하기 어렵고, 실거래 비교 기준도 확정되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 확인 전까지 유보입니다.
