대구지방법원 2026타경10108. 경주시 현곡면 금장리 트리움하우스 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층 704호이며 사용승인일은 2015.10.15입니다. 소유자는 유영숙으로, 2016.08.10 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 말소기준은 2023.01.05 설정된 주식회사이펙스 근저당권으로 채권최고액은 170,000,000원입니다. 그 뒤 국민은행 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 박기현은 2018.05.02 전입했고 배당요구도 2026.04.06 접수했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 인수액을 0원이라 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 금장리 324-5 트리움하우스 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트조 9층 건물 중 7층 704호 |
| 소유자 | 유영숙 (2016.08.10 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 임차관계는 별도
등기부상 과거 성동새마을금고 근저당은 2016.10.28 해지로 말소됐고, 2019.05.14 설정된 신한은행 근저당도 2022.12.19 해지로 말소됐습니다. 현재 효력이 남은 말소기준은 2023.01.05 주식회사이펙스 근저당입니다. 2025.09.12 국민은행 가압류와 2026.03.04 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기현 | 목록 1번 일부 | 2018.05.02 | 미상 | 미상 | 2026.04.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
박기현은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사돼 있습니다. 전입신고는 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금이 없다고 볼 수 없으며, 실제 보증금이 확인되면 낙찰가와 배당액에 따라 매수인 승계금이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이펙스 | 170,000,000원 | 128,366,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 103,744,949원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박기현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 393,744,949원 중 예상 배당은 128,366,000원이며 미배당은 265,378,949원입니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 박기현의 임차보증금이 반영돼 있지 않으므로, 표상 임차인 배당이 없다는 이유만으로 매수인 실제 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 임차금액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 131,000,000원 | 128,366,000원 | 265,378,949원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 104,800,000원 | 102,532,800원 | 291,212,149원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 311,814,069원 | 0원 |
유찰되면 표면적인 최저가는 104,800,000원, 83,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 낮아진다고 결론낼 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차관계로 확인될 경우 낙찰가 하락분만큼 미배당 승계액이 커질 수 있으므로, 입찰가 판단의 선행조건은 박기현의 실제 보증금 확인입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금장초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 토지도 오피스텔부지로 이용 중입니다.
- 교통. 부지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층 704호이며 사용승인일은 2015.10.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 남측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 33m 이하·10층 이하, 중로2류와 접하며 가축사육제한구역과 금장초등학교·화랑중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,202.0㎡, 공시지가 935,300원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박기현 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서와 보증금 지급자료를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부와 실제 배당순위를 단정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박기현과 강제경매 신청채권자 박기현이 동일한 이름입니다. 실제 동일인인지, 임대차와 채권관계가 어떤 구조인지 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 임차보증금이 확인되면 현재 131,000,000원과 유찰 시 104,800,000원·83,840,000원 각 시나리오별 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용·인허가·전입 가능 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 낙찰가보다 ‘보증금 확인’이 먼저다
등기만 보면 말소기준은 명확합니다. 2023.01.05 주식회사이펙스 근저당 이후의 국민은행 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 박기현의 전입은 2018.05.02로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
따라서 현재 배당표가 후순위 채권자까지 0원으로 끝난다고 해도 매수인의 실제 인수액을 0원이라고 볼 수 없습니다. 게다가 박기현은 강제경매 신청채권자와 이름도 같아 임대차의 실체를 확인할 필요가 있습니다. 이 사건은 신건 최저가 131,000,000원이 얼마까지 내려가는지를 보기 전에, 임차보증금과 실제 관계를 먼저 밝혀야 하는 사건입니다. 권리분석 결론은 등기 후순위는 소멸, 선행 전입 임차위험은 미해소입니다.
