부산지방법원 2024타경111597. 부산 사하구 다대동 580-5, 도로명주소 다대로586번길 16-7의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 228.0㎡, 지목은 대이며 건물은 사용승인일 1975.01.14.의 보록크조 스레트가 구조로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이라연이고, 등기상 2022.02.04. 설정된 동래농업협동조합 근저당 60,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리관계는 기준점이 분명합니다. 2022.02.04. 이후 설정된 김성환 근저당 90,000,000원, 김성환 전세권 30,000,000원, 강정임 근저당 30,000,000원과 삼성카드 가압류 6,024,544원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 이성길의 전입일은 2024.08.13.으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111597 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 580-5 · 부산광역시 사하구 다대로586번길 16-7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 228.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 보록크조 스레트가 · 사용승인일 1975.01.14. · 공부와의 차이 없음 |
| 소유자 | 이라연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,075원 / 105,987,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 76,208,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성길 | 2024.08.13. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이성길의 전입신고는 말소기준권리인 2022.02.04.보다 늦은 2024.08.13.입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로, 보증금 규모나 우선변제 가능성을 임의로 추정해서는 안 됩니다. 다만 현재 배당자료에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 309,000,075원, 현재 최저매각가는 105,987,000원입니다. 세 차례 유찰돼 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,283,818원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김성환 | 90,000,000원 | 43,703,182원 |
| 4. 전세권 · 김성환 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강정임 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,024,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,987,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 총 채권액 216,024,544원 중 채권자 배당액은 103,703,182원이고 미배당은 112,321,362원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 다대동 다대고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 및 부산지하철1호선 다대포항역이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 228.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건입니다. 공시지가는 738,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전구역에 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일은 1975.01.14.이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 이성길은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유 형태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력 부재와 실제 명도 난도는 동일한 개념이 아닙니다.
- 토지·건물 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 현황 경계, 도로접면, 건물 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 추정에서는 매수인 인수 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·전세권·가압류는 모두 소멸하고, 이성길의 전입 역시 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 감정가 309,000,075원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 105,987,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 여기에 1975.01.14. 사용승인된 단독주택 이용 건물과 토지를 함께 취득하는 구조라는 점까지 고려하면, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만 가격은 현장 상태와 별도 시세조사를 마친 뒤 판단하는 물건입니다.
