부산지방법원 2025타경101819. 하단동 한울엠비시어스 제1·2·3·4층 제101호로, 감정평가상 근린생활시설(목욕탕)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이나윤이며 2020.12.18. 거래가액 1,250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 1,100,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
이 말소기준 뒤에는 부산은행 추가 근저당, 정분옥 근저당, 이정순 전세권, 각종 압류·가압류, 농업회사법인밀양들꽃주식회사 근저당과 그 가처분 등이 이어집니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 9건이고 당해세에 해당하면 배당순위가 달라져 후순위 미배당 규모가 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101819 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 529-14 한울엠비시어스 1,2,3,4층101호 |
| 등기 부동산 | 부산광역시 사하구 하단동 529-14, 529-22 한울엠비시어스 · 부산광역시 사하구 승학로3번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(목욕탕) |
| 대상 면적 | 975.45㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 제1·2·3·4층 제101호 |
| 소유자 | 이나윤 (2020.12.18. 거래가액 1,250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,930,000,000원 / 945,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2020.12.18. 을구 13번 주식회사부산은행 근저당권 1,100,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 을구 14번 부산은행 근저당 220,000,000원, 을구 15번 정분옥 근저당 650,000,000원, 을구 16번 이정순 전세권 50,000,000원, 을구 17번 농업회사법인밀양들꽃주식회사 근저당 138,600,000원 및 관련 가처분 등은 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 표본이 맞지 않는다
한울엠비시어스의 거래 자료는 모두 대상 물건과 면적이 다릅니다. 경매 대상 면적은 975.45㎡인데, 확인된 거래 표본은 52.48㎡~73.95㎡입니다. 따라서 현재 최저가 945,700,000원이 최근 12개월 평균 142,500,000원의 663.6%라는 수치만으로 대상 물건이 비싸거나 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 72.0㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 52.48㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.04 | 67.3㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2023.09 | 73.95㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 73.95㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 73.95㎡ | 13 | 150,000,000원 |
전체 6건 평균은 151,166,666원, 최근 12개월 2건 평균은 142,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 165,000,000원입니다. 최근 표본은 이전 표본 대비 -8.4%로 하락 추세입니다. 다만 대상과 거래 표본의 면적이 맞지 않는 만큼, 이 하락률 역시 이 1~4층 목욕탕 전체의 직접 시세로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 945,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,857,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,100,000,000원 | 933,843,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 정분옥 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 전세권 · 이정순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 농업회사법인밀양들꽃주식회사 | 138,600,000원 | 0원 |
| 갑구 36번 가압류 · 부산신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 38번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,168,600,000원 중 예상 배당은 933,843,000원이고, 미배당은 1,234,757,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 945,700,000원 | 933,843,000원 | 1,234,757,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 661,990,000원 | 652,970,100원 | 1,515,629,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 463,393,000원 | 456,359,070원 | 1,712,240,930원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 현재 분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당이 현재 1,234,757,000원에서 3회 유찰 시 1,515,629,900원, 4회 유찰 시 1,712,240,930원으로 늘어납니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 부동산 자체의 이용·환금성과 적정 낙찰가입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 목욕탕·위반건축물
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설인 목욕탕으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수설비 외에 가스보일러, 온수급탕설비, 여과기, 발전기 등 목욕탕 운영 설비가 설치되어 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 근린생활시설(목욕탕) 4.59㎡ 불법대수선으로 위반건축물에 등재되어 있습니다. 발생년도는 2011년이며 2011.07.08. 1차 시정명령, 2011.12.20. 2차 시정명령이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 하단역 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·업무시설 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 하단역 및 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 332.9㎡, 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다. 완경사지 내 자체지반은 평탄하고 2필 일단 사다리형에 유사합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 120m·150m, 상대보호구역이 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 환금성. 한울엠비시어스는 26세대, 2004.06.16. 준공이며 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 재확인. 목욕탕 4.59㎡ 불법대수선의 현 상태와 시정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용주체·점유자와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 이정순 전세권 50,000,000원은 말소기준 뒤 권리로 매각 소멸하지만 실제 점유관계와는 분리해서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있으면 선순위에서 배당되므로 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 대상 면적 975.45㎡와 제공된 거래 표본 52.48~73.95㎡가 맞지 않습니다. 최근 평균 142,500,000원이나 663.6% 비율만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 목욕탕 설비 확인. 가스보일러·온수급탕·여과기·발전기 등 운영 설비의 상태와 실제 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 물건 자체를 봐야 한다
등기 구조만 보면 현재 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준 부산은행 근저당 이후의 추가 근저당·전세권·압류·가압류·가처분은 매각 소멸 구조입니다. 하지만 이 사건을 단순한 권리 안전형으로만 평가하기에는 물건 자체의 변수가 큽니다.
1~4층 전체 975.45㎡를 쓰는 근린생활시설(목욕탕)이고, 위반건축물 4.59㎡ 불법대수선이 명시돼 있으며 이미 2회 유찰되었습니다. 실거래 자료 역시 대상과 면적이 맞지 않아 “감정가 49%”를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거가 부족합니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 8.4% 하락해 있습니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 용도·위반건축물·점유·환금성·가격 검증 난도가 높은 물건으로 보는 것이 안전합니다.
