30% 유찰 할인보다 먼저 볼 것 — ‘1712호 점유 귀속’과 선순위 임대주택 등기

광주지방법원 2025타경32909. 광주역 남서측 인근에 있는 광주역한국아델리움 17층 1712호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 246,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 172,200,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 최성권의 강제경매 신청 청구액은 1,106,147,945원입니다.

등기부의 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 같은 날 말소기준보다 앞 번호로 접수된 민간임대주택등기가 있고, 우리은행 근저당권에는 채권최고액 변경 및 공동담보 해제 기재가 함께 존재합니다. 후순위 근저당에도 이후 말소 기재가 있으므로, 현재 유효한 등기 범위와 공동담보 관계를 원본에서 맞춰보는 절차가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 기재는 확인 필요

② 점유·임차 조사 — 1712호 귀속이 불명확하다

조사기록에는 보증기관의 대위·승계 신고 없이 인명 6건이 확인됩니다. 이 가운데 김훈은 617호, 김신영은 1104호, 김광식은 1812호로 기재되어 있어 1712호와 다른 호수입니다. 최은석·성재숙·김아정은 호수가 기재되지 않아 어느 물건의 점유자인지 특정되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 30% 할인만으로는 시세 메리트를 단정할 수 없다

감정가 246,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 172,200,000원, 감정가의 70%입니다. 계산상 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액도 172,200,000원입니다.

다만 동일 건물·유사 호수의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 172,200,000원이 현재 시장에서 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 결론 내리면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)

총 채권액 39,011,955,945원 중 예상배당액은 168,989,200원이며, 미배당액은 38,842,966,745원입니다. 신청채권자 최성권의 예상배당은 0원이고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·상가·숙박시설 등이 위치한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지상20층·지하2층 철근콘크리트구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 전체 토지면적은 3,026.1㎡이고 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1712호 실제 점유자 확인. 호수가 기재되지 않은 최은석·성재숙·김아정의 점유 호수를 확인하고, 현장 방문과 전입세대확인서로 1712호 점유관계를 확정하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 말소기준권리보다 앞선 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 매각 후 처리와 임대의무 관련 내용을 원본 서류로 확인하세요.
• 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기의 56,520,000원, 공동담보 해제 범위를 등기사항전부증명서와 공동담보목록에서 대조하세요.
• 후순위 근저당 말소 범위. 신흥새마을금고 및 한국건설주식회사 근저당의 말소·일부해지 기재가 이 호수에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
• 실거래 확보. 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 광주역한국아델리움 동일·유사 호수의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
• 공동담보 배당. 다른 공동담보 물건의 매각 및 동시배당 진행 여부에 따라 실제 채권 잔액과 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 명도·관리비. 대항력 인수와 별개로 실제 점유자가 있으면 명도 절차가 필요하며, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 공동담보목록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 할인율보다 ‘확인되지 않은 연결고리’가 먼저다

현재 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 최저가는 감정가의 70%입니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 지점은 금액 자체보다 1712호 점유자의 특정 여부, 말소기준 전 민간임대주택등기, 우리은행 근저당의 변경등기와 공동담보 관계입니다.

실거래 비교 없이 감정가 대비 30% 할인만 보고 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 결론은 계산상 인수는 0원이지만, 권리·점유 원본 확인 전에는 보수적으로 접근입니다. 1712호의 실제 점유관계와 선순위 등기 처리, 현행 담보 범위가 명확해지고 주변 실거래가 172,200,000원보다 충분히 높다는 근거가 확보될 때 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.