광주지방법원 2025타경33020. 광주 동구 금남로3가 3-7, 제지하1층 제101호입니다. 감정 이용상태는 점포이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 10층·지하 1층 건물의 지하 1층입니다. 사용승인일은 1977.02.05.입니다. 현재 소유자는 주식회사지와이로, 2013.01.24. 매매를 원인으로 2013.02.08. 소유권을 이전했고 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다.
권리구조의 중심은 2021.11.15. 설정된 해남군산림조합 근저당권 455,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 2022.12.29. 광주광역시 동구 압류와 2025.06.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 점유·임대현황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33020 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로3가 3-7 제지하1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 점포로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상10층/지하1층 · 제지하1층 제101호 · 사용승인 1977.02.05. |
| 소유자 | 주식회사지와이 · 2013.02.08. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 247,296,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 418,476,794원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현 권리분석의 말소기준은 2021.11.15. 해남군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 455,000,000원이고 채무자는 주식회사지와이입니다. 그 뒤의 2022.12.29. 압류와 2025.06.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권·전세권·압류·경매신청 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 비교 — 할인율 55.2%만 보면 위험하다
감정가 552,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 247,296,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 제공된 실거래 자료는 본건과 면적이 직접 일치하지 않습니다. 비교 기준 면적은 635.9㎡인데, 확인되는 거래 면적은 주로 82.21㎡이고 한 건은 57.0㎡입니다. 따라서 거래금액을 그대로 본건의 적정가격으로 환산해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 82.21㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2025.05 | 82.21㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2024.06 | 82.21㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 82.21㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 82.21㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2023.07 | 82.21㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2023.06 | 82.21㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 82.21㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 57.0㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 82.21㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2022.04 | 82.21㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2021.08 | 82.21㎡ | 7 | 133,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 112,083,333원 |
가격 판단에서 더 중요한 최근 흐름은 좋지 않습니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 102,500,000원, 최신 2025.08 거래는 99,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -10.1%입니다. 현재 최저매각가 247,296,000원은 최근 12개월 평균의 241.3%입니다. 다만 면적이 일치하지 않으므로 이 수치는 절대가격의 단순 비교로만 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,262,144원 |
| 2. 근저당 · 해남군산림조합 | 455,000,000원 | 243,033,856원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정 시 근저당권 채권최고액 455,000,000원 중 243,033,856원이 배당되고 211,966,144원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 247,296,000원 | 243,033,856원 | 211,966,144원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 197,836,800원 | 194,267,085원 | 260,732,915원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 158,269,440원 | 155,253,668원 | 299,746,332원 | 0원 |
한 번 더 유찰되면 197,836,800원, 두 번 더 유찰되면 158,269,440원 시나리오입니다. 어느 경우에도 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만, 해남군산림조합의 미배당액은 각각 260,732,915원, 299,746,332원으로 커집니다. 신청채권액 418,476,794원도 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 제지하1층 제101호이며 현재 점포로 이용 중입니다.
- 입지. 광주중앙초등학교 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·업무시설 등이 소재하는 일반상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북서측 인근에 버스정류장과 광주도시철도 1호선 금남로4가역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,388,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로2류에 접하며 소로3류에 저촉됩니다.
- 건물. 사용승인일은 1977.02.05.이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 단순 비교 금지. 비교 거래 면적과 본건 비교 기준 면적이 일치하지 않습니다. 최근 평균의 241.3%라는 숫자는 절대금액 비교일 뿐, 동일 면적 시세로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -10.1%이며 최신 거래는 99,000,000원입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 지하 점포 환금성. 지하 1층 점포라는 이용 특성과 3회 유찰 이력을 함께 반영해 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 197,836,800원, 5회 유찰 시 158,269,440원입니다. 각 가격에서도 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당·압류·경매개시결정과 실제 매각조건을 등기사항전부증명서·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021년 해남군산림조합 근저당이 말소기준이고 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격과 환금성은 별개의 문제입니다.
이미 3회 유찰됐고 현재 최저가는 247,296,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 102,500,000원 대비 단순 금액비율은 241.3%, 최신 거래는 99,000,000원, 최근 거래 추세는 -10.1%입니다. 비교 거래 면적이 본건과 일치하지 않아 이 수치를 직접 시세라고 볼 수는 없지만, 그렇기 때문에 오히려 감정가 55.2% 할인만으로 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 지하 점포·오래된 건물·3회 유찰이라는 환금성 요소까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 권리보다 실제 점포 가치와 적정 입찰가 검증입니다.
