광주지방법원 2025타경33020. 광주 동구 금남로3가 금남맨션 제지하1층 제101호로, 감정평가상 점포로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상10층·지하1층이고 사용승인일은 1977.02.05입니다. 현재 소유자는 주식회사지와이로, 2013.01.24 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2021.11.15 설정된 해남군산림조합 근저당권 455,000,000원입니다. 이후 2022.12.29 광주광역시 동구 압류와 2025.06.12 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리관계상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 418,476,794원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33020 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로3가 3-7 제지하1층 제101호 · 도로명 광주광역시 동구 중앙로196번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(점포) · 대상면적 635.9㎡ · 제지하1층 제101호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상10층/지하1층 · 사용승인 1977.02.05 |
| 소유자 | 주식회사지와이 · 2013.01.24 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 197,837,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 해남군산림조합 / 418,476,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고 자료는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 존재 자체를 단정적으로 배제하는 자료는 아닙니다. 현재 확인되는 등기상 말소기준은 2021.11.15 해남군산림조합 근저당권이며, 그 뒤의 동구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 높지만, 직접 비교에는 한계가 있다
금남맨션의 확인된 실거래 12건은 대부분 전용 82.21㎡이고 1건은 57.0㎡입니다. 반면 이 경매 대상의 면적은 635.9㎡이고 감정평가상 지하 점포입니다. 따라서 아래 거래는 동일 물건군의 직접 시세라기보다 같은 건물의 가격 흐름을 보는 참고자료입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 82.21㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2025.05 | 82.21㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2024.06 | 82.21㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 82.21㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 82.21㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2023.07 | 82.21㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2023.06 | 82.21㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 82.21㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 57.0㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 82.21㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2022.04 | 82.21㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2021.08 | 82.21㎡ | 7 | 133,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 102,500,000원 |
전체 12건 평균은 112,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 102,500,000원, 최신 거래는 2025.08의 99,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 대비 -10.1%입니다. 현재 최저가 197,837,000원은 최근 12개월 참고 평균의 193.0%입니다. 따라서 “감정가 대비 36%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 다만 대상면적과 비교거래 면적이 일치하지 않으므로, 193.0% 역시 직접적인 적정가 판정치로 사용할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,569,718원 |
| 1. 근저당 · 해남군산림조합 | 455,000,000원 | 194,267,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 기준 미배당액은 260,732,718원입니다. 신청채권자 청구액 418,476,794원도 전액 충족되지 않지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주중앙초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·업무시설 등이 소재하는 일반상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북서측 인근에 버스정류장과 광주도시철도 1호선 금남로4가역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상은 지하1층 제101호 점포로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스를 이용한 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,388,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 금남맨션은 48세대, 1977.02.05 사용승인 건물입니다. 대상은 대면적 지하 점포이고 4회 유찰된 상태여서 주거형 실거래만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율에만 의존하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 36% 수준이지만 최근12개월 참고거래 평균 대비 193.0%입니다. 비교거래 면적도 일치하지 않아 “싸다”는 판단 근거로 삼기 어렵습니다.
- 임대관계 현장확인. 확인된 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자·사업자등록·보증금·임대차계약을 확인해야 합니다.
- 점포 수익성 확인. 현재 이용상태는 점포입니다. 실제 임대료·공실 여부·관리비·영업 가능 업종 등 수익성 자료가 가격 판단의 핵심입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 해남군산림조합 근저당권은 현재 최저가에서 전액 배당되지 않지만, 말소기준권리로서 매각으로 소멸하므로 미배당액 자체가 매수인 인수액은 아닙니다.
- 세금·최우선변제 재확인. 현재 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “36% 낙찰가”보다 중요한 것은 비교 가능한 가격이다
이 물건은 권리만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2021.11.15 해남군산림조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다.
현재 최저가 197,837,000원은 감정가 552,000,000원에서 네 차례 유찰된 가격이지만, 같은 건물의 최근 12개월 참고거래 평균 102,500,000원 대비 193.0%이고 거래 추세도 -10.1%입니다. 동시에 경매 대상은 635.9㎡의 지하 점포인 반면 확인된 실거래는 대부분 82.21㎡이므로, 그 거래를 그대로 대상 물건의 시세로 적용할 수도 없습니다. 결국 이 물건은 권리 인수보다 가격 산정과 환금성 확인이 더 중요한 사건입니다. 네 차례 유찰됐다는 사실 자체보다, 대면적 지하 점포의 실제 임대수익과 점유관계, 비교 가능한 현장 거래가를 확보하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
