울산지방법원 2025타경1478. 울산 울주군 온양읍 삼광리 소재 단독주택 이용 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 단독주택, 토지는 생산관리지역의 전·답 성격이 포함되어 있습니다. 말소기준은 2008.09.18. 설정된 웅상농업협동조합의 채권최고액 490,000,000원 근저당입니다. 이후 2013년 웅상농업협동조합 근저당, 2023년 이후 압류·가압류, 2025년 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 낙찰 안전성을 권리만으로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물·수목 포함, 그리고 농지취득자격증명 제출 필요가 명시되어 있습니다. 특히 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다고 적시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1478 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 868 |
| 등기 대상 | 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 868-1, 866-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박영식 |
| 감정가 / 최저가 | 876,934,900원 / 876,934,900원 (신건) |
| 청구금액 | 506,953,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2008.09.18. 웅상농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2013.12.09. 같은 조합의 추가 근저당 455,000,000원과 2023년 이후의 압류, 2024년 가압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 이 물건의 핵심 — 농지취득자격증명
이 물건은 일괄매각이고 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출 요함이라고 명시되어 있으며, 미제출 시 보증금 미반환입니다. 행정청이 증명서 발급을 부당하게 거부하여 제출하지 못하는 경우에도 매각불허가 사유가 될 수 있다는 대법원 2014.04.03.자 2014마62 결정도 함께 안내되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 876,934,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,169,349원 |
| 2. 근저당 · 웅상농업협동조합 | 490,000,000원 | 490,000,000원 |
| 3. 근저당 · 웅상농업협동조합 | 455,000,000원 | 375,765,551원 |
| 4. 근저당 · 신용보증기금 | 29,952,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 부산신용보증재단 | 95,320,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 배준영 | 16,111,818원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,086,383,818원 중 채권자 배당액은 865,765,551원, 미배당은 220,618,267원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 876,934,900원 | 865,765,551원 | 220,618,267원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 701,547,920원 | 692,132,441원 | 394,251,377원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 561,238,336원 | 553,225,953원 | 533,157,865원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 220,618,267원에서 394,251,377원, 533,157,865원으로 증가하지만 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 권리구조의 반전은 없습니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 최저가 876,934,900원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 중광마을 동측 인근이며, 부근은 전답 농경지·임야·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 통나무구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 2008.08.28.입니다.
- 교통. 일부 토지는 인근까지 차량출입 가능하고 일부 토지는 본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 생산관리지역이며 지목은 답, 토지이용상황은 전입니다. 토지면적은 550.0㎡, 공시지가는 58,400원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 조사되었습니다. 다만 매각물건명세서상 목록 1·2·5·6·9는 목록 4·7·8 도로를 통하여 인접도로로 진출 가능합니다.
- 규제. 생산관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고 보전관리지역에 접합니다.
- 건물 상태. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 발급 요건과 제출 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시되어 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함되므로 현장에서 위치·현황·경계를 매각목록과 직접 대조해야 합니다.
- 접근로. 일부 토지는 감정자료상 맹지 성격이 있으므로 목록 4·7·8 도로를 통한 진출입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 876,934,900원을 시세 또는 저가매수 기준으로 바로 간주하지 말고 현지 토지·주택 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘농지 자격과 현장’이 먼저다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2008년 웅상농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리들은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 토지와 단독주택이 함께 묶인 일괄매각이며, 농지취득자격증명이 요구되고 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건이 붙어 있습니다. 게다가 토지의 도로접면·진출입은 목록별로 차이가 있어 현장 확인의 비중도 큽니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 876,934,900원을 두고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리는 비교적 정리되어 있지만, 입찰자격·농지규제·접근성·현장가치 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
