창원지방법원 2025타경544. 김해시 대동면 덕산리 275 일대의 대지·토지와 주상용 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 남정미이며, 등기상 핵심 말소기준권리는 2019.04.01 대동농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 대동농업협동조합 근저당권 120,000,000원·36,000,000원과 남희종 근저당권 300,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞선 2016년 임종하 명의 소유권이전청구권 가등기는 2019.03.25 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부 자체에서 매수인이 승계할 선순위 가등기가 남아 있는 형태는 아닙니다. 다만 등기 위험이 낮다는 것과 물건 자체의 안전성이 같다는 뜻은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 건축물 현황과 점유, 토지 규제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경544 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대동면 덕산리 275 · 경상남도 김해시 대동면 동북로 214-35 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 건물 주상용 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 1,069㎡ · 지목 대 · 주상용 · 저지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남정미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,233,103,680원 / 1,233,103,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대동농업협동조합 / 641,525,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 이용상태 | 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 주상용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 실제 점유자·전입관계·임대차 존재 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 완전히 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
② 가격·회차 비교 — ‘싸다’보다 배당 구조를 본다
현재 회차는 감정가 1,233,103,680원의 100%에서 출발하는 신건입니다. 실질취득액은 현재 배당 가정에서 매수인 인수가 0원이므로 최저가와 같은 1,233,103,680원입니다. 이 사건에서는 실거래 시세를 근거로 현재 가격이 싸다고 판단할 수 없으므로, 회차가 내려갈 때 채권자 미배당이 얼마나 커지는지를 함께 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,233,103,680원 | 1,056,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 986,482,944원 | 974,218,115원 | 81,781,885원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 789,186,355원 | 778,894,491원 | 277,105,509원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 채권자 1,056,000,000원이 모두 배당되고 소유자에게 162,372,643원이 남는 계산입니다. 1회 유찰 시부터 채권자 미배당이 81,781,885원 발생하고, 2회 유찰 시에는 277,105,509원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 부족액이며, 제시된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,233,103,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,731,037원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 대동농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 대동농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 대동농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 남희종 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,372,643원 |
채권액은 채권최고액 기준의 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·토지규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 공부상 제2종근린생활시설이지만 현황은 주상용으로 이용 중입니다. 건물은 1994.01.13 사용승인된 블록조 스레트지붕 단층 건이며, 현황 지붕은 판넬지붕으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 무단증축·건축법 제11조 위반에 따른 위반건축물 표시가 있습니다. 관할 관청에 별도 확인이 필요한 사항입니다.
- 제시외·소재불명. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 한편 목록 2 건물 중 ‘블록조 슬래브지붕 단층 퇴비사’는 소재불명으로 기재돼 있어 현황과 매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 입지. 김해시 대동면 덕산리 ‘신촌마을회관’ 남동측 인근이며, 주변은 강변 인근 주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이 포함되며, 일부 토지는 자연녹지지역 및 개발제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 하천·기타 규제. 토지이용정보에는 하천구역 저촉, 국가하천·개발제한구역·준보전산지· 도로구역·자연녹지지역 접함, 가축사육제한구역 포함 등이 기재돼 있습니다. 하천 관련 사항은 별도 확인이 필요한 것으로 평가서에 명시돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 466,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 배당상 인수액은 0원이지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 등 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축과 건축법 제11조 위반 표시의 구체적 부분, 시정명령 여부, 원상복구 가능성 등을 관할 관청에서 확인하세요.
- 소재불명 건물 확인. 퇴비사가 실제 존재하는지, 철거·멸실된 것인지, 매각대상과 현황이 어떻게 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 목록과 감정평가 대상의 범위를 원본 도면·현황과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 하천구역 저촉, 개발제한구역·국가하천·도로구역 등의 접함 사항이 실제 이용·증개축·개발 가능성에 미치는 영향을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재는 감정가 100% 신건이며, 본건 가격이 주변 실거래보다 저렴하다고 볼 근거가 제시되지 않았습니다. 감정가가 곧 투자 메리트를 의미하지 않습니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권최고액 기준의 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2019.04.01 대동농업협동조합 600,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 담보권들은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 물건 자체에는 확인할 것이 많습니다. 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주상용의 차이, 위반건축물 표시, 소재불명 퇴비사, 일괄매각·제시외 건물, 임대관계 미상, 하천구역 저촉을 포함한 토지규제가 동시에 존재합니다. 신건 최저가 1,233,103,680원을 두고 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수보다 현황·행정 확인이 승부처인 사건입니다.
