울산지방법원 2025타경1521. 울산 남구 삼산동 1532-12, 정동로 125 소재 물건으로 토지 396.7㎡와 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물이 대상입니다. 감정 이용상태는 1~2층 근린생활시설, 토지이용상황은 상업용이며 매각물건은 일괄매각입니다. 현재 소유자는 김병훈으로, 2025.05.06 상속을 원인으로 2025.11.06 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리의 중심은 2023.06.15 설정된 북울산새마을금고의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.08.08 경남은행 근저당권, 경매개시결정, 국세·지방세 압류, 신용보증기금 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 사건은 인수형 임차보증금보다 가격·배당·점유 확인이 핵심인 상업용 경매에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1532-12 · 울산광역시 남구 정동로 125 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1~2층 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 · 위생 및 급배수설비 · 천정형 냉난방설비 |
| 토지 | 396.7㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 대로2류(폭 30m~35m) 접함 |
| 소유자 | 김병훈 (2025.05.06 상속 · 2025.11.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,482,917,120원 / 2,482,917,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북울산새마을금고 / 2,086,786,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 11번 북울산새마을금고 근저당권입니다. 2024.08.08 경남은행의 후순위 근저당권 165,000,000원, 2025.11.12 임의경매개시결정, 이후 국세·지방세 압류와 신용보증기금 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 신건 감정가가 그대로 최저가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,482,917,120원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 토지와 1~2층 근린생활시설을 함께 취득하는 상업용 일괄매각이므로 주거형 집합건물처럼 동일 평형 평균가로 곧바로 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,482,917,120원 | 261,386,162원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,986,333,696원 | 753,003,752원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,589,066,956원 | 1,146,297,825원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 낮아지지만, 임차보증금이나 존속권리를 매수인이 떠안는 구조가 아니므로 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 매각대금이 내려갈수록 채권자 측 미배당은 커집니다. 이는 낙찰자의 권리인수 증가가 아니라 배당 부족 증가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,482,917,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 27,229,171원 |
| 2. 근저당 · 북울산새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 165,000,000원 | 55,687,949원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 96,660,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 55,414,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,717,074,111원 중 예상배당 2,455,687,949원, 미배당 261,386,162원입니다. 북울산새마을금고 배당은 채권최고액 2,400,000,000원 기준의 시뮬레이션이며, 신청채권 청구액은 2,086,786,250원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백합초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택·학교 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물 1~2층은 근린생활시설이며 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지조건. 토지면적 396.7㎡, 평지·세로장방·광대로한면이며 공시지가는 2,770,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 가축사육제한구역, 백합초등학교·울산강남중학교 관련 상대보호구역, 백합초등학교 절대보호구역 사항이 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거형 동일평형 시세가 아니라 상업용 토지·근린생활시설의 개별 가격과 수익성을 검토해야 하는 유형이므로, 실거래와 임대수익 확인 전에는 보수적인 가격 접근이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 검증. 현재는 감정가 2,482,917,120원이 그대로 최저가입니다. 인근 상업용 토지와 근린생활시설 거래를 확인하기 전에는 ‘할인 낙찰’로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자, 사업자등록, 실제 임대차 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부에 따라 배당표의 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 현황, 경계, 건물 이용상태와 감정 대상 범위를 함께 대조해야 합니다.
- 보호구역·용도 확인. 준주거지역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 실제 영업·증개축·용도변경 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항 발급일은 2026.09.02이고 매각기일은 2026.09.08입니다. 입찰 직전 등기·매각물건명세서·현황조사·세금 및 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023.06.15 북울산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경남은행 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다.
현재는 감정가 2,482,917,120원이 그대로 최저가인 신건이고, 비교 가능한 최근 실거래 근거 없이 토지 396.7㎡와 1~2층 근린생활시설을 일괄매수하는 구조입니다. 여기에 임대관계 미상과 국세·지방세 배당변수도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리인수는 낮은 위험, 가격판단은 보수적 접근입니다. 이 물건의 승부처는 ‘말소 여부’보다 상업용 자산으로서 2,482,917,120원이 실제 시장가격과 수익성에 부합하는지를 확인하는 데 있습니다.
