창원지방법원 2025타경599. 김해시 대성동 91-1 부동산으로, 토지면적은 222.0㎡이고 감정평가상 3층 건물의 1층은 근린생활시설(사무실 등)과 주택, 2층~3층은 주택으로 이용 중입니다. 1층 및 2층의 공부상 용도는 근린생활시설로 표기돼 있지만 1층 일부와 2층 전체가 현황 주택으로 이용되고 있으며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.02.24. 김해중앙새마을금고 근저당권 260,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 박흠재·김태숙 근저당과 신한카드·하나카드 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 박영희는 2017.03.28., 조영진은 2019.11.29. 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경599 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대성동 91-1 · 경상남도 김해시 구지로 120-28 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설(사무실 등) 및 주택 · 2층~3층 주택 |
| 토지 | 222.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김상식 · 2017.03.03. 소유권이전(2016.08.06. 유증) |
| 감정가 / 최저가 | 434,452,560원 / 434,452,560원 (신건) |
| 청구금액 | 230,490,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
현재 소유자는 김상식입니다. 2000년 한림농업협동조합 근저당, 2014년 배구호 근저당, 2018년 김경화 근저당, 2020년 공복남 근저당 등 과거 권리는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.02.24. 김해중앙새마을금고 근저당입니다. 그 이후의 박흠재 근저당 22,500,000원·15,000,000원, 김태숙 근저당 48,000,000원, 신한카드 가압류 7,624,598원, 하나카드 가압류 5,744,736원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 7명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영희 | 미상(기타란 참조) | 2017.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조영진 | 1층일부(기타란 참조) | 2019.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김종창 | 1층일부(가운데:방1칸,부엌) | 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근아 | 미상(기타란 참조) | 2021.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 금보개발(주) 대표자:김근아 | 미상(기타란 참조) | 2022.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노영환 | 미상(기타란 참조) | 2022.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)경남개발컨설팅 대표자:허종식 | 미상(기타란 참조) | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 표의 실제 점유자는 7명입니다. 이 가운데 말소기준 전 전입자는 박영희와 조영진 2명입니다. 특히 두 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 현재 단계에서 매수인 인수금액을 수치로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,452,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,744,526원 |
| 2. 근저당 · 김해중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박흠재 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 4. 근저당 · 박흠재 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김태숙 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,624,598원 | 7,624,598원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,744,736원 | 5,744,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,838,700원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권자 청구총액 358,869,334원이 전액 배당되고 소유자에게 68,838,700원이 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 점유자 박영희·조영진의 보증금과 배당관계가 미상이라 실제 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 434,452,560원 | 358,869,334원 | 0원 | 68,838,700원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 347,562,048원 | 341,896,179원 | 16,973,155원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 278,049,638원 | 273,356,943원 | 85,512,391원 | 0원 |
신건에서는 현재 시뮬레이션상 등기 채권이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 16,973,155원, 2회 유찰 시 85,512,391원의 채권자 미배당이 발생합니다. 그러나 이 표에는 박영희·조영진의 보증금이 들어 있지 않으므로 유찰가격이 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 싸진다고 판단할 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 확인된 뒤에야 낙찰가와 인수액을 합친 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해여자중학교 남측 인근이며 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철 박물관역이 소재합니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설(사무실 등) 및 주택, 2층~3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 222.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가), 공시지가 693,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 현황 도로. 동측 일부가 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박영희 임대차 원본 확인. 2017.03.28. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 조영진 임대차 원본 확인. 2019.11.29. 전입으로 역시 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 현황 주택 이용 확인. 공부상 근린생활시설인 부분이 실제 주택으로 사용 중이므로 현황·사용관계와 점유구획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 동측 도로 이용 부분 확인. 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 범위와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 매각 대상 범위와 제시외 건물의 현황을 원본 목록에서 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 등기부는 정리되지만, 점유관계가 아직 닫히지 않았다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준인 김해중앙새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 박영희와 조영진은 각각 2017.03.28., 2019.11.29. 전입해 말소기준인 2021.02.24.보다 먼저 들어와 있고, 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상인 선순위 점유자 2명의 실제 보증금이 이 사건의 핵심 변수입니다.
감정가와 최저가는 434,452,560원으로 동일한 신건이지만 실거래 시세 자료가 없어 가격 우위를 판단할 근거도 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물, 현황 도로 이용, 근린생활시설과 주택의 혼용까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 후순위 등기는 정리되지만 선순위 임차관계가 확인되기 전에는 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없는 사건입니다.
