울산지방법원 2025타경1547. 울산 북구 산하동 울산블루마시티푸르지오 105동 22층 2204호, 전용 84.9328㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박무평이고, 2022.09.22. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 238,700,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 이창수 근저당권과 삼성카드·경북신용보증재단·농업협동조합중앙회· 경주시수산업협동조합의 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단정적으로 표현할 수 없습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1547 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 968-1 울산블루마시티푸르지오 105동 22층2204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9328㎡ · 제31층건 내 제22층 제2204호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 박무평 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 225,734,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2014.07.15. 신한은행 근저당권 164,016,000원이 먼저 설정됐지만 2022.09.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.09.22. 주식회사하나은행 근저당권 238,700,000원입니다. 2023.11.23. 이창수 근저당권 130,000,000원과 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 111.4%
울산블루마시티푸르지오 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 254,875,000원, 최신 거래는 2026.08 · 258,000,000원입니다. 현재 최저매각가 284,000,000원은 최근 평균의 111.4%이므로, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 16 | 258,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 20 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 4 | 247,500,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 22 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 15 | 259,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 25 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 11 | 239,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 28 | 253,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 평균 | 84.9328㎡ | 12건 | 254,875,000원 |
최근 거래 범위는 239,000,000원~295,000,000원이고, 현재 감정가 284,000,000원은 그 범위 안에 있지만 평균보다 높은 수준입니다. 특히 최신 거래 258,000,000원과 최근 12개월 평균 254,875,000원을 모두 웃돌기 때문에 신건에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 238,700,000원 | 238,700,000원 |
| 2. 근저당 · 이창수 | 130,000,000원 | 40,524,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,491,253원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 113,050,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경주시수산업협동조합 | 26,134,938원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 제공된 채권최고액·청구금액 기준 시나리오입니다. 총 채권액은 546,376,191원, 예상 배당액은 279,224,000원, 미배당은 267,152,191원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동고등학교 북측 인근이며, 강동산하지구 내 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 규모. 울산블루마시티푸르지오는 738세대이며 2014.05.28. 준공됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제31층 건물 내 제22층 제2204호이며 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 각각 중로에 접하고 남측 출입로를 통해 진입합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)·도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균 254,875,000원의 111.4%입니다. 신건을 저가 매수 기회로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.08의 258,000,000원입니다. 현재 최저가가 이보다 높은 상태라는 점을 응찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 구분해 가격 전략을 세우는 편이 합리적입니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 2026.07.02. 국의 압류가 있으며, 실제 배당은 조세·집행비용 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.22. 하나은행 근저당이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 회차의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 284,000,000원인 신건이고, 최근 12개월 평균은 254,875,000원, 최신 거래는 258,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 111.4%이므로 현재 회차에서 ‘시세 대비 저렴하다’는 결론은 성립하지 않습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 유찰 시나리오를 함께 보며 접근해야 하는 물건입니다.
