광주지방법원 2025타경33296. 두암3단지주공아파트 307동 6층 602호, 전용 41.85㎡ 아파트입니다. 감정가는 83,300,000원인데 4회 유찰되어 최저매각가는 29,856,000원, 감정가의 약 35.84%까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 큰 폭 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
임차인 한예찬은 임대차계약일 2023.06.14, 확정일자 2023.06.16, 전입신고 2023.06.21, 점유개시 2023.06.26으로 확인됩니다. 현재 말소기준권리인 서울보증보험주식회사 가압류 2025.04.25보다 앞선 전입·점유이므로 대항력이 인정된 것으로 정리되어 있고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 969-1 두암3단지주공아파트 제307동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.85㎡ · 철근콘크리트벽식조 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 서에녹 (2023.03.09 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,300,000원 / 29,856,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한예찬 / 82,162,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 보증금 인수가 먼저다
현재 말소기준권리는 2025.04.25 서울보증보험주식회사 가압류 11,830,734원입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소돼 현재 기준권리가 아닙니다. 반면 한예찬은 기준권리보다 앞선 2023년 전입·점유를 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2025.05.23로 말소기준권리 이후이지만, 그 전에 취득한 대항력이 확인되므로 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한예찬 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 78,000,000원 | 2023.06.21 / 2023.06.16 | 有 | 有 | 49,081,408원 예상 인수 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 유찰돼도 실질취득액이 거의 안 내려가는 구조
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 29,856,000원 | 49,081,408원 | 78,937,408원 |
| 5회 유찰 시 | 23,884,800원 | 54,945,126원 | 78,829,926원 |
| 6회 유찰 시 | 19,107,840원 | 59,636,101원 | 78,743,941원 |
즉 유찰을 거듭해 표면상 최저가가 29,856,000원 → 23,884,800원 → 19,107,840원으로 내려가도, 인수 예상액은 49,081,408원 → 54,945,126원 → 59,636,101원으로 올라갑니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 최저가 하락 자체가 매수인 총부담을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
같은 단지 ‘주공3’ 전용 41.85㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 67,791,666원, 최신 거래는 2026.03 · 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.85㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 41.85㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 41.85㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 41.85㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.09 | 41.85㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2025.08 | 41.85㎡ | 5 | 79,500,000원 |
| 2025.07 | 41.85㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 41.85㎡ | 14 | 64,000,000원 |
| 2025.05 | 41.85㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.05 | 41.85㎡ | 13 | 74,000,000원 |
| 2025.05 | 41.85㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 41.85㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 67,791,666원 |
표면 최저가 29,856,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 44.0%입니다. 그러나 이 비율은 대항력 보증금 인수를 무시한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 약 78,937,408원은 최근 12개월 평균 67,791,666원의 약 116.4%, 최신 거래 60,000,000원의 약 131.6%입니다. 최근 실거래 최저 60,000,000원·최고 82,000,000원 범위 안이기는 하지만, 평균과 최신 거래를 기준으로는 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 29,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 937,408원 |
| 1. 임차인 한예찬 보증금(우선변제) | 78,000,000원 | 28,918,592원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,830,734원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한예찬 | 82,162,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한예찬 보증금 78,000,000원 중 예상 배당 28,918,592원을 제외한 49,081,408원이 매수인 인수 예상액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주 북구 두암동 삼정초등학교 동측 인근. 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물의 6층. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보 및 소화전 설비가 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 주공3은 712세대, 1994.03.28 준공. 전용 41.85㎡ 최근 12건 거래가 60,000,000원~82,000,000원에 형성됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 기준 최저가 29,856,000원이 아니라 예상 인수 49,081,408원을 더한 약 78,937,408원을 가격 판단 기준으로 두세요.
- 임차보증금 원본 검증. 한예찬의 임대차계약서, 78,000,000원 지급내역, 전입·점유 시점, 확정일자 및 임차권등기명령 기록을 확인하세요.
- 관계인 여부 확인. 한예찬이 임차권자이자 경매 채권자로 나타나는 점 때문에 관계인 가능성 경고가 있습니다. 가장임차인 여부를 추측으로 결론내리지 말고 금융자료와 계약 원본으로 확인해야 합니다.
- 별도 점유정보 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유정보가 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 주민등록 전입세대 열람 등을 대조하세요.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 67,791,666원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 비교하세요. 감정가 대비 할인율 64.16%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최신 배당요구·세금 자료를 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아닌 사건
이 물건은 감정가 83,300,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 29,856,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 한예찬의 보증금 78,000,000원이 존재하고, 현재 예상배당으로도 49,081,408원이 남아 매수인 인수로 이어집니다. 실질취득은 약 78,937,408원으로 최근 12개월 평균 67,791,666원과 최신 거래 60,000,000원보다 높습니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 미배당액이 늘어 총부담이 약 78,000,000원 수준에서 유지되는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마가 승계되는가, 그리고 그 실질취득액이 최근 실거래와 비교해 어느 수준인가입니다.
