광주지방법원 2025타경33296. 광주 북구 두암동 두암3단지주공아파트 307동 602호, 전용 41.85㎡ 아파트입니다. 감정가 83,300,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 37,319,000원까지 떨어졌습니다. 표면상으로는 최근 실거래 평균 67,791,666원보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차권 때문에 단순 할인율로 판단하면 안 됩니다.
임차인 한예찬은 임대차계약일 2023.06.14, 확정일자 2023.06.16, 전입신고 2023.06.21, 점유개시 2023.06.26으로 확인되고 보증금은 78,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현 최저가를 가정하면 임차인 배당은 36,247,258원이고 미배당 보증금은 41,752,742원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 969-1 두암3단지주공아파트 제307동 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 삼정로 50 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.85㎡ · 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층건 내 6층 |
| 현재 소유자 | 서에녹 (2023.03.09. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,300,000원 / 37,319,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 82,162,630원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 대항력 임차인
등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매상 말소기준은 2025.04.25. 서울보증보험주식회사의 가압류 11,830,734원이며, 이후 2025.05.23. 임차권등기와 2025.07.11. 강제경매개시결정은 등기 순서만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 위치입니다. 그러나 임차인 한예찬의 전입일 2023.06.21이 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 순위가 뒤라는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한예찬 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 78,000,000원 | 2023.06.21 / 2023.06.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
한예찬은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당재원이 보증금보다 부족합니다. 현 회차에서는 36,247,258원이 배당되고 41,752,742원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
주공3단지 전용 41.85㎡ 최근 12건 평균은 67,791,666원입니다. 최신 거래는 2026.03. 8층 60,000,000원이고, 최근 거래 범위는 60,000,000원~82,000,000원입니다. 현 최저가 37,319,000원만 보면 최근 평균의 55.0%지만, 이 사건에서는 그 비율이 투자 판단 기준이 될 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.85㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 41.85㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 41.85㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 41.85㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.09 | 41.85㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2025.08 | 41.85㎡ | 5 | 79,500,000원 |
| 2025.07 | 41.85㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 41.85㎡ | 14 | 64,000,000원 |
| 2025.05 | 41.85㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.05 | 41.85㎡ | 13 | 74,000,000원 |
| 2025.05 | 41.85㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 41.85㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 67,791,666원 |
실질취득을 임차보증금 수준인 78,000,000원으로 놓으면 최근 12개월 평균 67,791,666원보다 높고, 최신 거래 60,000,000원보다도 높습니다. 현 회차 실제 자금부담인 79,071,742원은 최근 거래 상단인 82,000,000원에 가까운 수준입니다. 따라서 “3회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,071,742원 |
| 1. 임차인 한예찬 보증금 | 78,000,000원 | 36,247,258원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,830,734원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한예찬 | 82,162,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 임차보증금 미배당액은 41,752,742원이며 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 매각가의 2.9% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,319,000원 | 41,752,742원 |
| 4회 유찰 시 | 29,855,200원 | 49,082,194원 |
| 5회 유찰 시 | 23,884,160원 | 54,945,755원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 전용 41.85㎡ 아파트로 이용 중이며, 15층 건물의 6층입니다.
- 단지. 주공3단지는 712세대이며 사용승인일은 1994.03.28.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 909,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 재확인. 매각물건명세서상 임차보증금 78,000,000원 중 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 37,319,000원이 최근 평균의 55.0%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 한예찬이 경매 채권자와 동일인인 점을 감안해 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 최근 동일면적 거래는 60,000,000원~82,000,000원이고 최신 거래는 60,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “45% 최저가”보다 “7,800만원 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 핵심은 3회 유찰도, 감정가 대비 44.8%까지 내려온 최저가도 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 78,000,000원입니다. 현 회차에서는 41,752,742원을 인수하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가 하락만큼 인수액이 더 커집니다. 결국 실질취득은 보증금 수준에 묶여 있습니다.
최근 12개월 동일면적 평균은 67,791,666원, 최신 거래는 60,000,000원입니다. 실질취득 기준 78,000,000원은 둘 다 웃돌기 때문에 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리구조 역시 미배당 임차보증금 승계가 명시된 인수형입니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않은 물건이라는 점이 이 사건의 결론입니다.
