창원지방법원 2025타경11305. 김해시 삼계동 삼계주상복합상가 5층 501호입니다. 등기상 현재 소유자는 김국일이고, 2009년 11월 18일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부산신용협동조합이 채권최고액 127,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다. 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 예상 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정 조사상 501호·502호·503호는 3개 호실을 하나의 위락시설 ‘대궁노래방’으로 사용한 것으로 조사됐고, 매각물건명세서 비고에는 현재 영업하지 않으며 2025년 3월분까지 3개 호실 통합부과 관리비 17,012,070원이 미납된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 501호만 낙찰받을 경우 실제 경계·출입·점유 상태를 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1509-11 삼계주상복합상가 5층 501호 |
| 등기부 | 집합건물 · 경상남도 김해시 가야로 212 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 501호·502호·503호가 하나의 위락시설(대궁노래방)로 이용된 것으로 조사 |
| 소유자 | 김국일 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 230,067,504원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2009.11.18. 을구 5번 북부산신용협동조합 근저당권 127,400,000원입니다. 이 근저당권은 2025.09.24. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 말소기준 이후인 2025.01.06. 김영석의 가압류 222,398,475원, 2025.04.08. 강제경매개시결정, 2025.09.05. 북부산 신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 220,000,000원
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 220,000,000원입니다. 1회 유찰 시 가정 매각가는 176,000,000원, 2회 유찰 시에는 140,800,000원입니다.
이 물건은 단순히 최저가가 내려가는 것만 볼 것이 아니라, 501호가 502호·503호와 하나의 위락시설로 사용된 이력을 함께 봐야 합니다. 501호 단독 사용을 위한 내부 경계·출입구·설비 상태가 어떠한지는 낙찰 후 활용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 신건 220,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정하기보다 물리적 독립성과 실제 이용 가능성을 먼저 확인하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 127,400,000원 | 127,400,000원 |
| 3. 갑구 58번 가압류 · 김영석 | 222,398,475원 | 88,720,000원 |
| 4. 갑구 59번 경매개시결정 · 김영석 | 230,067,504원 | 0원 |
| 5. 갑구 60번 경매개시결정 · 북부산 신용협동조합 | 230,067,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표 기준 채권액 합계는 809,933,483원, 채권자 배당액은 216,120,000원이며 미배당은 593,813,483원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 이용상태·관리비 — 이 물건의 핵심 리스크
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼계동 소재 김해시시민체육공원 남서측 인근이며, 주변에 숙박시설·위락시설·근린생활시설·병원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물 내 5층 501호이며 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 제반 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 523.5㎡, 상업용으로 이용 중인 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,017,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 단독 경계 확인. 501·502·503호가 하나의 위락시설로 사용된 이력이 있으므로 내부 칸막이·출입구·공용설비·독립사용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사용관계와 인도 가능 상태를 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 3개 호실 통합 미납 관리비 17,012,070원 중 501호와 관련한 처리 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 배당요구와 세금 원본을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 가격은 이용 가능성까지 반영. 신건 최저가 220,000,000원만 보지 말고 501호 단독 사용 가능성과 위락시설 활용성까지 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 현장 리스크는 별개”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 비교적 명확합니다. 현재 회차 220,000,000원에서도 채권 미배당은 593,813,483원에 달하지만, 그 미배당이 매수인 인수액으로 잡히지는 않습니다.
하지만 핵심은 등기 밖에 있습니다. 501호·502호·503호가 하나의 위락시설로 사용된 이력, 현재 영업 중단 조사, 17,012,070원의 통합 미납 관리비, 그리고 임대관계 미상입니다. 따라서 이 물건은 ‘권리가 복잡해서 피해야 하는 사건’이라기보다, 501호 한 호실을 실제로 어떻게 점유·사용할 수 있는지를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리분석은 소멸형이지만, 현장 확인 없이는 신건 220,000,000원의 적정성을 평가하기 어렵습니다.
