창원지방법원 2025타경11323. 창원 성산구 사파동 114-7의 단독주택과 토지에 관한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 이창호와 전진순으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 경매개시결정은 이창호 지분을 대상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 집 전체를 단독 소유하게 되는 구조가 아니라 공유지분을 취득하는 경매로 보는 것이 출발점입니다.
말소기준권리는 2024.06.03. 케이비캐피탈주식회사의 이창호 지분 가압류입니다. 그 뒤의 주식회사오케이저축은행 가압류, 정지민 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 순위만 정리해서 끝낼 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유자가 확인되고, 그중 일부는 말소기준보다 앞선 전입 또는 전입일 미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11323 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 사파동 114-7 · 경상남도 창원시 성산구 동산로178번길 25 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 245.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 1, 2층 · 사용승인일 2012.02.14. |
| 소유관계 | 이창호 2분의 1 · 전진순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 346,252,880원 / 346,252,880원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 36,427,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 점유 리스크는 별개
2012.07.25. 설정된 이학근의 전세권 20,000,000원은 2012.12.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.03. 케이비캐피탈주식회사의 이창호 2분의 1 지분 가압류 42,968,719원입니다. 이후 2024.06.17. 주식회사오케이저축은행 31,308,065원, 2025.03.14. 정지민 87,000,000원의 가압류와 2025.04.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이 핵심 변수
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 2층 일부(202호) | 2024.05.30 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동영 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영길 | 미상 | 2025.01.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지세영 | 2층 일부(201호) | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 점유관계로 확인되는 사람은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 이영애는 2024.05.30. 전입해 말소기준일 2024.06.03.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 지세영 역시 전입일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
지세영은 2층 일부 201호를 주거로 사용하고 있으며 2025.04.25. 배당요구를 했습니다. 이영애는 2층 일부 202호로 조사됐고, 건물은 소유자 편의상 2층 출입문에 201호부터 203호까지 호실을 부여해 사용 중입니다. 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,252,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,647,540원 |
| 갑구 3번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 42,968,719원 | 42,968,719원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,308,065원 | 31,308,065원 |
| 갑구 5번 가압류 · 정지민 | 87,000,000원 | 87,000,000원 |
| 갑구 6번 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,328,556원 |
계산상 채권총액 161,276,784원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 배당·인수관계는 반영 전이므로 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 346,252,880원 | 0원 | 179,328,556원 |
| 1회 유찰 시 | 277,002,304원 | 0원 | 111,047,488원 |
| 2회 유찰 시 | 221,601,843원 | 0원 | 56,422,633원 |
현재 배당 계산만 보면 2회 유찰 시까지도 채권 미배당이 발생하지 않습니다. 하지만 이는 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 임차채권을 포함한 확정 배당 결과가 아닙니다. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그만큼 매수인의 실제 부담이 커질 수 있으므로, 회차별 최저가 하락만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사파초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 1, 2층 건물이며 외벽은 화강석 붙임 등, 창호는 PVC창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비와 도시가스에 의한 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,084,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 사파초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위 확인. 이 사건은 공유지분 매각입니다. 낙찰 후 다른 공유자와 공동소유 관계가 남는 구조를 전제로 접근해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선매수 신고 후 매수보증금을 납부하지 않아 실효된 경우 이후 매각절차에서 다시 행사할 수 없다는 조건이 명세서에 기재돼 있습니다.
- 이영애 임대차 확인. 2024.05.30. 전입은 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·임대차계약과 점유 상태를 확인하기 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 지세영 전입일 확인. 2층 일부 201호 점유와 2025.04.25. 배당요구는 확인되지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 나머지 점유자. 이동영은 2024.10.04., 정영길은 2025.01.24. 전입으로 말소기준권리 이후입니다.
- 2층 호실 현황. 소유자 편의상 2층 출입문에 201호부터 203호까지 호실을 부여해 사용 중인 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 실제 이용범위와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다 ≠ 안전하다”
이 사건은 말소기준 이후의 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 판단을 좌우하는 것은 그보다 앞단입니다. 이창호의 2분의 1 공유지분만 매각되고, 이영애는 말소기준보다 앞서 전입했으며 보증금이 확인되지 않았습니다. 지세영 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 배당표상 매수인 인수 0원이라는 숫자를 그대로 실질취득비용으로 받아들이면 안 됩니다. 현재 최저가 346,252,880원에 미확정 임차보증금 인수 가능성이 더해질 수 있고, 낙찰 뒤에는 공유관계까지 남습니다. 권리관계 확인 전에는 가격 판단 자체를 뒤로 미뤄야 하는 사건입니다. 후순위 말소는 명확하지만, 공유지분과 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 맞습니다.
