광주지방법원 2025타경33311. 사건상 용도는 근린상가 + 토지이며, 감정평가 이용상태에는 기호 3(가)가 단독주택, 현황 공가로 기재돼 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 이종필이고, 2021년 9월 30일 이미선 명의의 채권최고액 39,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국 및 광주광역시 동구의 압류, 2025년 7월 18일 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 복잡하지 않습니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 단순한 주거용 아파트처럼 접근하기 어렵습니다. 감정평가상 주위는 자연주택·전·답·임야 등이 있는 순수 농촌지대이고, 현재 건물은 공가입니다. 또한 일괄매각, 제시외 건물 포함, 토지 지상 수목 포함, 공부상 부속건물의 현황 소재불명 사항이 함께 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 동면 오동리 596 · 건물 등기 소재 전라남도 화순군 동면 오동리 600, 동림길 174-2 |
| 물건종류 / 현황 | 근린상가 + 토지 · 감정평가상 단독주택(현황 공가) |
| 토지 | 157.8㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이종필 |
| 감정가 / 최저가 | 41,750,600원 / 23,381,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미선 / 32,219,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2021년 9월 30일 이미선 근저당권이며, 그 뒤의 국 압류, 광주광역시 동구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 23,381,000원으로 감정가 41,750,600원의 56%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자 매력으로 바꾸기보다, 2회 유찰이라는 시장 반응 자체와 농촌 입지·공가 상태·물건 구성의 특수성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 23,381,000원 | 56% | 16,439,858원 |
| 3회 유찰 시 | 16,366,699원 | 39.2% | 23,327,902원 |
| 4회 유찰 시 | 11,456,689원 | 27.44% | 28,149,531원 |
③ 예상배당표 (매각가 23,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 820,858원 |
| 2. 근저당 · 이미선 | 39,000,000원 | 22,560,142원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당 채권은 16,439,858원이 미배당됩니다. 다만 그 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 우선채권은 별도 확인이 필요합니다.
④ 현황·입지 — 공가와 농촌 입지, 일괄매각을 함께 본다
- 입지. 화순군 동면 오동리 ‘동림마을’ 내에 위치하며, 주변은 자연주택·전·답·임야 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 현황. 기호 3(가)는 단독주택으로 이용 중이나 현황은 공가입니다. 목조 시멘트기와지붕 건물이며 현재는 강판지붕 보강 상태로 기재돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 19,200원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록 1 지상 수목도 포함됩니다. 목록 1은 현황상 ‘전’으로 이용 중입니다.
- 현황 차이. 공부상 부속건물인 목조 스레트지붕 단층 잠실 약 19.17㎡는 현황 소재불명으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 현장 대조. 오동리 596과 건물 등기 소재 오동리 600, 일괄매각 범위를 현장에서 함께 확인하세요.
- 공가 상태 확인. 감정평가상 단독주택은 공가입니다. 건물 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 부속건물 확인. 공부상 약 19.17㎡ 부속건물이 현황 소재불명으로 기재돼 있으므로 실제 존치 여부를 확인하세요.
- 수목·토지 현황 확인. 목록 1 지상 수목이 포함되고 목록 1은 현 ‘전’으로 이용 중입니다. 경계와 현황을 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 56%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각범위와 우선채권을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “56%”는 결론이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 9월 30일 이미선 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 56%까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 순수 농촌지대의 공가이며, 일괄매각·제시외 수목·현황 소재불명 부속건물까지 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현황과 환금성은 보수적으로 볼 물건. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 보이느냐’보다 ‘실제로 무엇을 사며, 어떻게 활용할 수 있느냐’입니다.
