창원지방법원 2025타경11789. 김해시 율하동 1347-2, 제1동 8층 802호 집합건물입니다. 현재 이용상태는 사무실이고, 집합건축물대장상 용도는 의원으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사비아이엠건설로, 2020년 3월 26일 매매를 원인으로 2020년 8월 11일 거래가액 408,100,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 온천새마을금고가 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 가압류와 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 다수 붙었습니다. 등기 순위만 보면 복잡하지만, 이번 매각으로는 말소기준 뒤 권리가 소멸하는 구조입니다. 현재 305,000,000원 매각을 가정한 배당표에서도 집행비용 5,070,000원을 먼저 차감한 뒤 온천새마을금고에 299,930,000원이 배당되고, 후순위 채권자들은 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채무자 측의 채무 문제이지, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11789 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하동 1347-2 1동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 현황 사무실 · 집합건축물대장상 용도 의원 · 8층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 주식회사비아이엠건설 (거래가액 408,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 243,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.11. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 기준은 한 줄
핵심은 2020.08.11. 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 등록된 주식회사 조이산업·태명가설산업·신용보증기금·가설안전이엔씨·유명종·이해용·케이비국민카드· 국민은행·근로복지공단·비엠더블유파이낸셜서비스코리아 등의 가압류와 여러 압류는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023년 온천새마을금고가 한 차례 임의경매를 신청했다가 2024.11.20. 취하됐고, 2025.07.17. 다시 이번 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차·점유 — ‘확인된 임차인 없음’과 ‘임대관계 미상’은 다르다
등기 및 배당 분석상 특정 임차인의 보증금이나 임차권등기는 확인되지 않습니다. 하지만 감정평가 자료에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다, 입찰 전 현황조사 원문과 매각물건명세서, 실제 점유자를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 | 300,000,000원 | 299,930,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 조이산업 | 83,727,248원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 태명가설산업 | 46,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 가설안전이엔씨 | 102,920,299원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 유명종 | 47,645,449원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 이해용 | 20,671,726원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,024,740원 | 0원 |
| 10. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 362,545,977원 | 0원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 46,218,402원 | 0원 |
| 12. 갑구 16번 가압류 · 근로복지공단 | 8,240,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 19번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 2,751,223원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,059,745,064원 중 299,930,000원이 채권자에게 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 759,815,064원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 율하동 수남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 8층 건물의 8층 802호로, 현황은 사무실입니다. 위생설비·승강기설비·화재탐지설비·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 834.8㎡의 정방형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,070,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 북동측 약 12m, 남동측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 사무실로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 특정 임차인 권리가 확인되지는 않지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 대조하세요.
- 관리비 확인. 현황조사일 기준 약 15,000,000원 미납 조사. 관리주체에서 공용부분·전유부분 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순서와 납부상황을 점검하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 의원, 현황 사무실입니다. 향후 사용계획과 관련한 건축물대장·영업 및 용도 관련 사항을 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 305,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래·임대료·공실 수준을 별도로 확인해 가격 적정성을 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·관리비 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 ‘소멸형’, 승부처는 점유와 가격
등기만 보면 가압류와 압류가 길게 이어져 복잡해 보이지만 기준은 분명합니다. 2020.08.11. 온천새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 현황 사무실이고 임대관계가 미상이며, 현황조사일 기준 관리비 약 15,000,000원의 미납도 조사됐습니다. 또 신건 305,000,000원의 시장가 적정성은 별도의 거래·임대 시세 확인이 필요합니다. 권리 구조는 정리형, 현장 확인은 필수. 입찰 판단의 핵심은 점유·관리비와 실제 시장가격입니다.
