광주지방법원 2025타경33349. 광주 광산구 도천동 ‘윤슬의아침수완5차더시그니처’ 104동 101호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 감정가 923,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 413,504,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2025.03.26. 국의 가압류이고, 그보다 앞선 2023.07.14. 류선민 명의의 전세권 480,000,000원은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다.
동시에 임차인 조사에는 권민우와 류선민이 각각 보증금 480,000,000원, 전입 2023.07.14., 확정일자 2023.06.14.로 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 배당요구도 했습니다. 배당 계산상 권민우는 현 회차에서 406,968,960원을 배당받고 73,031,040원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 이 경우 최저가 413,504,000원만을 취득비용으로 보면 안 되고, 최소 실질취득은 486,535,040원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도천동 121-3 윤슬의아침수완5차더시그니처 제104동 제1층,2층,3층,4층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 172.5956㎡ |
| 소유자 | 오수현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 923,000,000원 / 413,504,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 류선민 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 준공 | 2022.02.24 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
과거 방림신용협동조합 근저당 508,000,000원은 2023.07.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 류선민 명의 전세권 480,000,000원이 설정됐고, 이후 2025.03.26. 국의 추징보전 가압류가 말소기준권리로 잡혔습니다. 따라서 이 전세권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 2025.07.25. 류선민의 임의경매개시결정과 2025.09.04. 류선민의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제와 인수액을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권민우 | 101호 | 480,000,000원 | 2023.07.14 | 2023.06.14 | 2025.08.20 | 대항력 있음 | 우선변제 | 73,031,040원 인수 |
| 류선민 | 건물 전유부분 전부 | 480,000,000원 | 2023.07.14 | 2023.06.14 | 2025.09.04 | 대항력 있음 | 우선변제 | 전세권 480,000,000원 인수표시 |
권민우와 류선민은 각각 별도 임차인으로 기록되어 있으나, 동일한 보증금·전입일·확정일자를 공유하고 류선민에게는 별도 전세권도 존재합니다. 따라서 480,000,000원을 두 번 단순 합산하지 않고, 권민우의 계산상 미배당 인수액과 류선민의 선순위 전세권 인수표시를 별개의 검증 항목으로 둡니다.
③ 3회 유찰의 함정 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
권민우 보증금은 480,000,000원으로 현 최저가 413,504,000원보다 큽니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 낙찰가 + 미배당 인수액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 실제 제공된 세 회차 계산도 같은 현상을 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 권민우 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 44.8% | 413,504,000원 | 73,031,040원 | 486,535,040원 |
| 4회 유찰 시 · 35.84% | 330,803,200원 | 154,628,045원 | 485,431,245원 |
| 5회 유찰 시 · 28.67% | 264,642,560원 | 219,862,436원 | 484,504,996원 |
④ 예상배당표 (매각가 413,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,535,040원 |
| 1. 임차인 권민우 보증금 | 480,000,000원 | 406,968,960원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 류선민 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 계산에서는 집행비용 6,535,040원을 제외한 406,968,960원이 권민우에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 73,031,040원이 매수인 인수로 계산됩니다. 류선민 전세권은 예상배당 0원이며, 권리판정상 말소기준 이전 권리로 인수 표시가 남습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 가격·환금성 — 실거래 비교 없이 할인율만 믿기 어렵다
동일면적 실거래 비교값은 확보되지 않아 이 사건에서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 단지는 24세대, 준공일은 2022.02.24.이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현 물건 역시 이미 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도천동 소재 도촌2저수지 북서측 인근으로, 주변은 공동주택과 농경지가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 101호입니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있어 진출입이 가능합니다.
- 토지. 평지대 내 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,231.0㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·전통상업보존구역이며 일부 필지는 준보전산지에 해당합니다. 공시지가는 750,500원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 3번 전세권 원본 확인. 류선민 전세권 480,000,000원이 실제 매수인에게 어떤 범위로 승계되는지 매각물건명세서·등기부 원본을 우선 대조해야 합니다.
- 권민우와 류선민 관계 확인. 동일한 보증금 480,000,000원, 전입 2023.07.14., 확정일자 2023.06.14.가 기재된 두 권리가 같은 임대차관계를 가리키는지 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차는 413,504,000원이 아니라 권민우 미배당 인수를 포함한 최소 486,535,040원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 권민우 인수액이 증가해 최소 실질취득은 계속 480,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 가장임차인·관계인 여부 검증. 류선민은 전세권자·신청채권자·임차권자로 중첩돼 있어 계약서, 보증금 지급자료, 점유관계 확인이 중요합니다.
- 실거래 원본 확보. 동일면적 실거래 비교가 없는 만큼 현장 중개가·최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 선순위 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 923,000,000원에서 3회 유찰돼 413,504,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인입니다. 그러나 대항력 있는 권민우 보증금 480,000,000원 때문에 현 회차 최소 실질취득은 486,535,040원이고, 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 더 중요한 변수가 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 류선민 전세권 480,000,000원이 매수인 인수로 표시되어 있다는 점입니다. 류선민은 경매 신청채권자이자 이후 임차권자이기도 하고, 별도 임차인 권민우와 보증금·전입·확정일자가 동일합니다. 이 중첩관계가 정리되지 않은 상태에서는 정확한 최종 인수액을 단정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 최저가 44.8%는 매력지표가 아니라 착시가 될 수 있고, 이 사건의 입찰 전제는 선순위 전세권과 두 임차관계의 실체를 먼저 확정하는 것입니다.
