광주지방법원 2025타경33349. 광주 광산구 도천동 ‘윤슬의아침수완5차더시그니처’ 104동 101호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 감정가 923,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 330,804,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차·전세 권리입니다.
말소기준은 2025.03.26. 국의 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.07.14. 류선민의 전세권과, 같은 날짜에 전입한 대항력 임차인들입니다. 현재 회차 배당계산상 류선민은 325,372,744원을 배당받고 보증금 부족분 154,627,256원이 남으며, 권민우 보증금 480,000,000원은 우선변제 배당 없이 전액 인수 대상으로 계산됩니다. 따라서 154,627,256원 + 480,000,000원 = 634,627,256원이 매수인의 현재 회차 인수 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33349 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도천동 121-3 윤슬의아침수완5차더시그니처 제104동 제1층,2층,3층,4층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층건 제101호 |
| 소유자 | 오수현 |
| 감정가 / 최저가 | 923,000,000원 / 330,804,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 류선민 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 선순위 권리가 핵심
2022.04.19. 설정된 방림신용협동조합 근저당권 508,000,000원은 2023.07.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 같은 날 류선민 명의로 전세금 480,000,000원의 전세권이 설정됐고, 이 권리는 2025.03.26. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
2025.09.04. 류선민 명의 임차권등기는 등기일 자체로는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 임대차계약일 2023.06.10., 확정일자 2023.06.14., 주민등록일 2023.07.14., 점유개시일 2023.07.17.로 기재돼 있어 그 전에 형성된 대항력·보증금 반환 문제까지 없어지는 것은 아닙니다. 현재 배당표도 류선민 미배당 보증금 154,627,256원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권민우 | 101호 · 주거 | 2023.07.14 | 미상 | 480,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 480,000,000원 |
| 류선민 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.07.14 | 2023.06.14 | 480,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 154,627,256원 |
② 가격 구조 — 4회 유찰이어도 실질취득은 거의 안 내려간다
표면상 최저가는 감정가 923,000,000원의 약 35.84%인 330,804,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 전액 소진되지 않으면, 낮아진 낙찰가만큼 매수인 인수액이 커집니다. 이 사건이 바로 그 구조입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 330,804,000원 | 634,627,256원 | 965,431,256원 |
| 5회 유찰 시 | 264,643,200원 | 699,861,805원 | 964,505,005원 |
| 6회 유찰 시 | 211,714,560원 | 752,049,444원 | 963,764,004원 |
현재 회차에서 실질취득액은 965,431,256원으로 감정가보다 42,431,256원 높습니다. 더 유찰돼 최저가가 264,643,200원, 211,714,560원으로 내려가도 인수액이 각각 699,861,805원, 752,049,444원으로 커져 실질취득은 964,505,005원, 963,764,004원 수준에 머뭅니다.
확인 가능한 실거래 근거로 시세 우위를 입증할 수 없는 만큼, 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 오히려 현재 계산된 실질취득액 자체가 감정가를 웃돈다는 점이 가격 판단의 출발점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,431,256원 |
| 1. 임차인 류선민 보증금 | 480,000,000원 | 325,372,744원 |
| 인수 · 임차인 권민우 보증금 | 480,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 류선민 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 330,804,000원은 집행비용 5,431,256원과 류선민 배당 325,372,744원으로 전액 소진됩니다. 류선민 보증금 부족분 154,627,256원과 권민우 보증금 480,000,000원은 매수인 인수액 계산에 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도천동 소재 도촌2저수지 북서측 인근. 주변은 공동주택과 농경지 등이 혼재한 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 진출입 가능합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며, 일부 필지는 준보전산지에 접하고 가축사육제한구역·전통상업보존구역이 포함됩니다. 토지는 평지대의 부정형 공동주택 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층건. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고, 본 건은 이미 4회 유찰됐습니다. 권리 인수 부담까지 큰 구조이므로 단순 유찰 횟수만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 330,804,000원에 인수액 634,627,256원을 더한 965,431,256원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 매각가는 내려가지만 실질취득은 각각 964,505,005원·963,764,004원으로 거의 줄지 않습니다.
- 권민우 임대차 원본 확인. 대항력은 인정돼 있으나 확정일자와 우선변제 여부는 명확하지 않습니다. 현재 계산상 보증금 480,000,000원 전액이 인수 대상입니다.
- 류선민 권리관계 원본 대조. 전세권·임차권등기·경매신청이 한 사람에게 중첩돼 있어 임대차계약, 전세권 설정계약, 점유관계, 배당요구를 함께 확인해야 합니다.
- 가압류·추징보전 확인. 2025.03.26. 국의 가압류에는 추징보전액 6,307,487,517원이 기재돼 있습니다. 매각으로 소멸 판정이더라도 배당·절차 서류 원본을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건의 표면 가격은 감정가 923,000,000원에서 최저가 330,804,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 회차에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액이 634,627,256원이라, 실제 부담은 965,431,256원입니다. 감정가보다도 높은 수준입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 5회 유찰 시 실질취득 964,505,005원, 6회 유찰 시 963,764,004원으로 계산돼, 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수 증가로 거의 상쇄됩니다. 여기에 실제 임차인 2명의 권리관계와 류선민의 전세권·임차권등기·경매신청 중첩까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “배당 후 어떤 보증금이 얼마만큼 남아 매수인에게 넘어오는가”입니다.
