광주지방법원 2025타경33372. 광주 북구 중흥동 ‘중흥동영무예다음아파트’ 105동 1층 102호입니다. 감정 이용상태도 공동주택(아파트)로 확인되며, 15층 건물의 1층입니다. 감정가는 293,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 205,100,000원입니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당자료상 매수인 인수금액도 0원이어서 임차인 보증금 승계형 물건은 아닙니다.
가격 지표는 눈에 띕니다. 최근 12개월 실거래 평균은 339,183,333원, 최신 거래는 2026.04. 373,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 60.5%입니다. 다만 실거래 표본에는 73.89㎡·77.19㎡·83.95㎡ 거래가 함께 포함되어 있으므로, 이 물건과 면적이 맞는 77.19㎡ 거래를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33372 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 819 중흥동영무예다음아파트 제105동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 77.1872㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이승희 · 단독소유 · 2014.04.14. 매매 · 거래가액 190,990,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 212,672,442원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인일 | 2015.10.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 소멸, 그러나 7번 계열은 원본 대조
산출된 말소기준은 2025.07.15. 신한카드 주식회사 가압류 6,115,246원입니다. 이후 경매개시결정과 롯데카드 가압류, 2026.01.12. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 임차인 신고 내역은 없으며 배당자료의 매수인 인수액도 0원입니다.
과거 주식회사광주은행 근저당 148,350,000원은 2023.08.07. 해지, 동부새마을금고 근저당 189,600,000원은 2025.04.01. 해지, 주식회사페퍼저축은행 근저당 36,000,000원은 2025.04.02. 해지로 표시되어 있습니다. 2022년과 2025년 국민건강보험공단 압류도 각각 해제·말소 기록이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권보다 낮다
중흥동영무예다음아파트는 309세대, 사용승인일은 2015.10.27입니다. 제공된 최근 실거래는 총 12건이며 최근 12개월 평균은 339,183,333원입니다. 현재 최저가 205,100,000원은 이 평균의 60.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 83.95㎡ | 7 | 373,000,000원 |
| 2026.02 | 83.95㎡ | 1 | 343,000,000원 |
| 2026.02 | 83.95㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 77.19㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2026.01 | 83.95㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 83.95㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 73.89㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 8 | 317,500,000원 |
| 2025.12 | 83.95㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2025.12 | 83.95㎡ | 14 | 368,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 77.19㎡ | 14 | 299,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 339,183,333원 |
이 물건과 면적이 사실상 일치하는 77.19㎡ 거래는 299,000,000원·317,500,000원·320,000,000원·299,700,000원입니다. 현재 경매 최저가 205,100,000원은 이들 거래금액보다 낮습니다. 또한 최신 거래는 2026.04. 83.95㎡ 7층 373,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,400원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,115,246원 | 6,115,246원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,028,622원 | 16,028,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,284,732원 |
배당 시뮬레이션의 채권 합계는 22,143,868원, 전액 배당 22,143,868원, 부족액 0원, 소유자 잔여 179,284,732원, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당 시 변동할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 205,100,000원 | 22,143,868원 | 179,284,732원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 143,570,000원 | 22,143,868원 | 118,616,152원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 100,499,000원 | 22,143,868원 | 76,148,146원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 효동초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 2015.10.27입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 아파트 부지이며 인근 지대는 북동향 완경사입니다. 4면이 도로에 접하고 북서측과 남동측을 이용해 단지 내 통행합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·전통상업보존구역 등이며, 공시지가는 868,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 7번 계열 원본 대조. 2025.04.02. 근저당권과 2025.10.30. 권리이전·질권설정 기록의 현재 효력을 최신 등기부에서 직접 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되었습니다. 임차인 신고 내역이 없더라도 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 2025.08.14. 부동산현황조사보고서에는 관리비 8개월분 약 1,900,000원이 미납된 상태로 기재되어 있습니다.
- 같은 면적 거래 우선. 전체 12건 평균 339,183,333원뿐 아니라 77.19㎡ 거래 299,000,000원·317,500,000원·320,000,000원·299,700,000원을 함께 비교하세요.
- 1층 가격 보정. 본건은 1층이므로 실거래 비교 시 층 차이를 반드시 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 청구액 212,672,442원과 제공 배당표의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 매각물건명세서·채권계산서·등기 원본으로 대조하세요.
맺으며 — 가격은 좋지만 권리확정이 먼저다
현재 최저가 205,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 339,183,333원의 60.5%이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 같은 77.19㎡ 거래도 299,000,000원부터 320,000,000원까지 확인돼 가격 측면의 여유는 분명합니다. 다만 이 물건의 핵심은 단순히 할인율이 아닙니다. 2025.04.02. 군산타타신용협동조합 근저당과 2025.10.30. 이후 권리이전·질권설정 기록의 현재 효력, 그리고 청구액과 배당표 사이의 관계를 원본에서 정리해야 합니다. 가격은 매력적, 임차인 인수는 0원, 최종 입찰 판단은 등기 원본 확인 후. 이 순서가 맞습니다.
