창원지방법원 2025타경12049. 창원시 의창구 대산면 제동리 350 소재의 단독주택(1가구용)과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 152,966,350원이고, 매각기일은 2026.09.08.입니다. 등기상 현재 소유자는 이명숙이며, 2023.12.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당 채권최고액 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류 11,796,403원은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않아 보증금 인수나 대항력 판단 문제는 없습니다. 대신 이 사건에서는 등기 외 확인사항이 중요합니다. 건물 지붕의 태양광 설비는 매각대상에 포함되지만, 리스·렌탈 등으로 실제 소유자가 채무자가 아닐 가능성이 명시돼 있어, 실제 제3자 소유로 판명되면 매수인의 소유권 취득에 제한이 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 350 · 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동길49번길 6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(1가구용) |
| 건물 | 일반철골구조 경사판넬지붕 2층 · 사용승인일 2015.03.05 |
| 토지 | 148.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 이명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 152,966,350원 / 152,966,350원 (신건) |
| 청구액 | 66,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 진영농업협동조합의 2015.03.11. 근저당권 82,000,000원은 2020.10.05. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.12.08. 우리은행 근저당권이고, 2025.09.17. 경매개시결정과 2026.05.15. 신용보증기금 가압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 매각가 시나리오 — 시세 자료 없이 배당여력으로 본다
별도의 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 평가는 임의로 시세를 만들지 않고, 제공된 유찰 시나리오별 배당 부족액을 중심으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 152,966,350원 | 107,796,403원 | 0원 | 42,228,418원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,373,080원 | 107,796,403원 | 0원 | 12,063,454원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,898,464원 | 95,736,292원 | 12,060,111원 | 0원 |
현재 신건 가격과 1회 유찰 가격에서는 제공된 채권액 107,796,403원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 가격 97,898,464원에서는 12,060,111원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수로 넘어가는 금액이 아니며, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,966,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,941,529원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 11,796,403원 | 11,796,403원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,228,418원 |
현재 최저매각가 152,966,350원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(1가구용)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 제동마을회관 북동측 인근으로, 부근은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 일반철골구조 경사판넬지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2015.03.05.입니다. 급수·배수·위생·난방·태양광전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 148.5㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 215,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 기호3 토지가 제동지구 지적재조사사업 완료로 토지대장상 2024년 8월 9일 지번 말소됐다고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 태양광 계약 확인. 리스·렌탈 여부, 설비의 실제 소유자, 계약 승계·철거 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 건물 지붕 태양광 설비가 매각대상에 포함됩니다.
- 시세는 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 152,966,350원의 시장 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 지적재조사 확인. 감정요항표에 기호3 토지의 지번 말소 내용이 있으므로 현행 토지대장·지적도와 매각목적물의 대응관계를 대조해야 합니다.
- 현장 접근 확인. 감정평가상 소형 차량 접근이 가능하므로 실제 진입로 폭과 차량 이용 여건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘설비 소유관계’가 승부처
등기와 임차관계만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 임차인은 없고, 매수인 인수액은 0원이며, 2023.12.08. 우리은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 단독주택’으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 태양광 설비에 대해 제3자 소유 가능성과 소유권 취득 제한 가능성을 직접 경고하고 있기 때문입니다. 여기에 별도 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가가 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 무난, 가격은 추가 검증, 태양광 소유관계는 필수 확인입니다.
