광주지방법원 2025타경33401. 전남 영광군 군남면 포천리 430-5, 포천길 15의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 다만 ‘집 한 채 전체’를 사는 구조가 아닙니다. 등기상 현재 소유관계는 정의현 1/6, 한기호 5/6이고, 감정평가 역시 매각지분 공유자 정의현의 지분만을 대상으로 이루어졌습니다. 매각물건명세서에도 지분매각과 공유자우선매수권 1회 제한이 특별매각조건으로 명시되어 있습니다.

등기상 담보권 부담은 단순합니다. 2012년 영광굴비골신용협동조합 근저당권 채권최고액 26,000,000원은 2023.03.02 이미 말소됐습니다. 이후 정의현의 1/6 지분에 2025.07.25 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 공유지분 자체가 남기는 이용·처분 제약은 ‘인수권리 0원’과 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유지분’이 핵심

2012년 설정된 영광굴비골신용협동조합 근저당권은 2023.03.02 해지로 이미 말소돼 현재 인수 대상 담보권으로 남아 있지 않습니다. 2024.01.04 상속을 원인으로 6명이 각 1/6 지분을 취득한 뒤, 2025.07.16 매매를 원인으로 정의현을 제외한 5/6 전부가 한기호에게 이전됐고, 정의현의 1/6만 남았습니다. 이어 2025.07.25 정의현 지분에 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 접수되었습니다.

확인된 임차인 표시는 없지만 감정평가서상 임대관계는 ‘미상’입니다. 따라서 임차인의 보증금·전입·확정일자에 관한 확정 판단을 할 수 있는 상태로 보기는 어렵고, 현장 점유관계와 임대차 여부는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 구조 — 감정가 56%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물

현재 최저매각가는 4,686,000원으로, 감정가 8,365,918원의 56% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 3,280,200원, 4회 유찰 시에는 2,296,140원입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 정의현의 1/6 매각지분 평가액을 기준으로 한 회차별 가격입니다.

가격 메리트 판단에 필요한 실거래 기준선은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 56%”를 곧바로 “시세보다 44% 싸다”로 읽을 수 없습니다. 특히 공유지분은 전체 부동산의 단독 소유권과 이용·처분 조건이 다르므로, 감정가 대비 낙폭 자체보다 지분의 실제 활용 가능성·공유관계 정리 가능성·재매각 가능성이 더 중요한 판단 요소입니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,686,000원 가정)

정의현 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 미배당액 역시 0원으로 표시됩니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 주택이며, 건물은 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택으로 기재돼 있으나 현황은 목조 함석지붕입니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함되지만, 모두 매각지분에 한함이라는 조건이 붙습니다.
• 입지. 군남중학교 서측 인근으로 주상용건물·점포·단독주택·학교·관공서 등이 있는 주상혼용지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적은 458.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 35,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역이며 자연취락지구, 소로2류, 고등학교, 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 저촉됩니다.
• 평가 한계. 정의현 지분의 실제 위치 확인이 곤란해 공유토지 전체를 기준으로 단가를 적용하고 지분비율에 따라 면적을 사정했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전체가 아니라 1/6. 낙찰 후 취득하는 것은 정의현 지분 6분의 1입니다. 한기호의 6분의 5는 그대로 남습니다.
• 공유자우선매수권. 특별매각조건이 ‘1회로 제한’인 만큼 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 감정가 할인 착시. 2회 유찰로 최저가가 감정가 56%까지 내려왔지만 실거래 기준선 없이 이를 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다.
• 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되지만 매각지분에 한하며, 감정평가에서도 소유권과 일괄경매 여부의 재확인을 언급하고 있습니다.
• 건물 현황 차이. 공부상 목조시멘트 기와지붕, 현황 목조 함석지붕으로 기재되어 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항·매각조건·점유관계·토지 및 제시외 건물의 현황을 입찰 전에 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “1/6 지분”을 먼저 봐야 한다

이 사건은 등기상 오래된 근저당권이 이미 말소돼 있고 배당 계산상 인수액도 0원이라 처음 보면 단순해 보입니다. 최저가 역시 감정가의 56%인 4,686,000원까지 내려왔습니다. 하지만 매수인이 얻는 것은 부동산 전체가 아니라 정의현의 1/6 공유지분입니다. 나머지 5/6은 한기호 소유로 남고, 공유자우선매수권도 존재합니다.

실거래 기준선이 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가하기도 어렵습니다. 게다가 2회 유찰, 공유지분, 임대관계 미상, 제시외 건물 및 건물 현황 차이가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액은 낮지만 취득 후 활용과 환금이 까다로운 지분경매로 보는 것이 핵심입니다. 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 1/6 지분을 취득한 뒤 무엇을 할 수 있느냐입니다.