🏠 실질취득 ≈ 160,000,000원 📊 최근 12개월 평균 대비 약 145.0% 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 우선매수권 있음

광주지방법원 2025타경33470. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티센트럴파크 15층 1515호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 144,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,640,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 56%라 싸 보이지만, 이 사건은 그 방식으로 보면 안 됩니다. 임차인 서준영의 전입일은 2021.07.05, 확정일자는 2021.06.02이고, 말소기준권리인 대원디앤아이주식회사 근저당권은 2024.01.23 설정됐습니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 최저가 80,640,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 1,851,520원을 먼저 제하고, 임차인에게 78,788,480원이 배당됩니다. 보증금 160,000,000원 중 남는 81,211,520원이 매수인 인수 추정액입니다. 그래서 최저가가 내려갈수록 인수액이 반대로 늘어나는 구조이며, 권리분석상 경제적 취득원가는 보증금 약 160,000,000원 수준에 고정되는 인수형으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기부에는 2015년 광주은행 근저당권 103,500,000원이 있었지만 2021.05.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.01.23 설정된 대원디앤아이주식회사 근저당권 15,000,000원입니다. 문제는 임차인 서준영이 그보다 앞선 2021.07.05 전입·점유를 갖고 있다는 점입니다. 2025.05.27 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 有

서준영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 따라서 보증금은 160,000,000원 한 건으로 봅니다. 다만 같은 서준영이 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 하며, 자료에는 등기부상 권리자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 경고가 있습니다. 이는 입찰 전 임대차계약 원본, 보증금 지급흐름, 경매신청 채권의 원인을 대조해야 할 핵심 확인사항입니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다

회차가 내려갈수록 표면 매각가는 80,640,000원 → 56,448,000원 → 39,513,600원으로 낮아지지만, 매수인 인수 추정액은 81,211,520원 → 104,968,064원 → 121,597,645원으로 커집니다. 즉 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주는 구조가 아닙니다. 배당표에 반영된 집행비용 추정치 때문에 회차별 계산값에는 차이가 생기지만, 권리구조의 중심은 보증금 160,000,000원입니다.

④ 시세 비교 — 8,064만원이 아니라 1.6억과 비교해야 한다

에이엠시티센트럴파크 전용 40.92㎡대 최근 거래 12건의 평균은 110,333,333원이고, 최신 거래는 2026.04 101,000,000원입니다. 데이터상 최저가 80,640,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%이지만, 이 수치는 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.

실질취득을 약 160,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 110,333,333원의 약 145.0%, 최신 거래 101,000,000원의 약 158.4%입니다. 최근 12개월 거래 최고가인 124,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가의 56%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)

현재 회차 배당 추정에서 임차보증금 부족분은 81,211,520원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서준영과 임차인 서준영은 동일인이므로 이를 별도의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 요소

이 요소는 단순한 권리 소멸 여부와 별개입니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 부담이 이미 크고, 우선매수권까지 존재하므로 일반 투자자가 최저가 할인율만 보고 접근하기에는 구조적으로 불리합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 15층 건물의 15층 1515호, 남향·복도식입니다.
• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 교통방송국 동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설·근린공원이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 스프링클러, 기계식주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
• 거래. 단지 275세대, 사용승인일 2015.09.11이며 최근 12개월 동일 면적권 거래 12건의 평균은 110,333,333원입니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 제공 통계상 낙찰률은 0.0%입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 80,640,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 약 160,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
• 임차보증금 원인관계 확인. 서준영은 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급내역, 신청채권 원인을 반드시 서로 대조해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 일반 최고가매수신고인의 낙찰이 제한될 수 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 임차보증금 미배당 인수액이 커집니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 보지 않아야 합니다.
• 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 배당요구와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
• 현황 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나 등기부·현황조사·매각물건명세서에는 임차인 자료가 있으므로 현장 점유관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “56% 할인”이 아니라 “약 1.6억 인수형”

이 물건의 가장 큰 함정은 80,640,000원이라는 최저가입니다. 감정가 144,000,000원의 56%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 서준영의 보증금은 160,000,000원이고 배당받지 못하는 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 약 160,000,000원 수준으로 봐야 하며, 최근 12개월 실거래 평균 110,333,333원과 최신 거래 101,000,000원보다 현저히 높습니다.

여기에 이미 2회 유찰됐고, 매각물건명세서에는 전세사기피해자 우선매수권까지 명시돼 있습니다. 권리 소멸만 보면 복잡하지 않지만, 경제적 인수 부담과 외부 낙찰 제한까지 합치면 일반 입찰자에게 유리한 사건이 아닙니다. 최저가 할인율은 착시, 실질취득은 최근 시세 이상, 우선매수권까지 존재. 이 사건은 가격만 보고 접근할 수 없는 대항력 임차인 인수형 경매입니다.