창원지방법원 2025타경12193. 진해구 청안동 ‘부영3차’ 310동 1층 102호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 함은석은 2014.10.24 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 79,485,000원입니다. 현행 권리분석의 말소기준은 2021.09.09 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 85,200,000원입니다. 이후 신한카드·기술보증기금· 제이비우리캐피탈·부산은행의 가압류와 국·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 이 물건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이고 감정가 133,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 118,791,666원이며, 현재 최저가는 그 평균의 112.0%입니다. 따라서 현재 회차의 승부처는 권리보다 가격과 점유·내부상태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 청안동 473 부영아파트 310동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 안청북로 15 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.8404㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 함은석 (2014.10.24 소유권이전 · 거래가액 79,485,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 78,974,222원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 내부 확인 곤란으로 통상적인 상태를 상정해 평가했다고 되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 대항력 임차인을 인정할 근거는 없지만, 입찰 전 실제 점유관계는 반드시 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 133,000,000원은 최근 평균의 112.0%
부영3차 동일 면적 59.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 118,791,666원이고, 최신 거래는 2026.07의 105,000,000원입니다. 현재 최저매각가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.84㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 4 | 144,500,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 13 | 107,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.84㎡ | 12건 | 118,791,666원 |
실거래 범위는 98,000,000원~144,500,000원으로 넓습니다. 감정가 133,000,000원 자체가 실거래 최고가를 넘는 것은 아니지만, 최근 12개월 평균 118,791,666원과 최신 거래 105,000,000원보다 높습니다. 특히 본건은 1층인데 이번 실거래 표본은 2층부터 14층까지라, 현재 자료만으로 1층에 유리한 별도 가격 보정을 적용할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 85,200,000원 | 85,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,990,168원 | 22,990,168원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 22,147,832원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 18,895,429원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 16,034,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
알려진 채권 합계는 228,120,177원, 채권자 예상배당 합계는 130,338,000원이며 미배당은 97,782,177원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 압류와 관련한 당해세 등이 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰 시 가격은 내려가지만 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 97,782,177원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 124,009,777원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 144,932,337원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안골포초등학교 북서측 인근으로, 주위는 공공시설·아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 2003.02.19입니다. 기본 위생설비·급배수시설·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 중로1류 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지이며, 안골포초등학교·안골포중학교 관련 교육환경 보호구역이 포함되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 694,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 환금성. 부영3차는 1,275세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 낙찰률 25.0%, 평균 유찰 1.4회로 경매 수요에는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 118,791,666원의 112.0%입니다. 권리 인수 0원만 보고 신건 가격을 저평가로 오해하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상이며 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 통상적인 상태를 상정해 평가한 물건입니다. 1층 102호의 실제 이용상태와 관리상태를 확인해야 합니다.
- 압류·당해세. 국 및 국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 등에 따른 실제 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 106,400,000원, 2회 유찰 시 85,120,000원입니다. 현재 회차보다 실거래 평균과의 가격 관계가 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2021.09.09 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 회차의 실질취득액은 그대로 133,000,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 평균 118,791,666원의 112.0%입니다. 최신 거래도 105,000,000원입니다. 여기에 본건은 1층이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만 신건 가격은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수 회피가 아니라 실거래 수준과 맞는 회차·응찰가격을 선택하는 것입니다.
