창원지방법원 2025타경12202. 창원시 진해구 풍호동 우성아파트 104동 7층 701호입니다. 등기상 핵심은 2011.06.29. 주식회사국민은행의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 국민은행 33,600,000원 근저당권과 새진해새마을금고 24,000,000원 근저당권, 2025.10.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부의 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에는 김강희가 2002.04.09. 전입한 것으로 확인되는데, 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력은 ‘가능·미상’, 매수인 승계액 역시 미상으로 보는 것이 안전합니다. 김강희는 말소기준 근저당의 채무자이기도 해, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12202 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 104동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.85㎡ · 7층 건물 내 7층 701호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이경미 · 2002.04.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준은 2011.06.29. 국민은행 근저당권 65,000,000원입니다. 2014.09.23. 국민은행 근저당권 33,600,000원, 2014.10.01. 새진해새마을금고 근저당권 24,000,000원, 2025.10.01. 경매개시결정은 모두 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 1993년 근저당권과 2005년 서울보증보험 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 점유자 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강희 | 2002.04.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 조사상 점유자는 김강희 1명입니다. 다만 김강희는 2011.06.29. 국민은행 근저당의 채무자이고, 2014.10.01. 새진해새마을금고 근저당의 채무자로도 등재되어 있어 임대차의 실질 관계를 원본 서류와 현장 확인으로 검증해야 합니다. 관계인 점유 또는 가장임차인으로 확인될 가능성과 실제 임차인으로 인정될 가능성을 모두 열어둬야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 108.1%
우성아파트 동일 평형 59.85㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 113,750,000원, 최신 거래는 2026.06. 125,000,000원이며, 최저가는 최근 12개월 평균의 108.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.85㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 1 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 113,750,000원 |
실거래 범위는 90,000,000원~140,000,000원이고 최근 12건 평균은 113,750,000원입니다. 신건 최저가 123,000,000원은 이 최근 평균보다 높기 때문에 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 125,000,000원이 최저가보다 높기는 하지만, 가격 판단은 단일 최신 거래보다 최근 12개월 평균과 거래 분포를 함께 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 새진해새마을금고 | 24,000,000원 | 21,878,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 122,600,000원 중 120,478,000원이 배당되고, 미배당액은 2,122,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 김강희의 보증금·확정일자가 미상이라 이 표만으로 실제 임차인 배당과 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 2,122,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 26,371,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 45,696,960원 |
명목 최저가는 1회 유찰 시 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원으로 내려갑니다. 그러나 김강희의 임차보증금이 실제로 인수 대상이라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 유찰가보다 먼저 보증금과 대항력의 실질을 확인해야 하는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해구청 북서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 우성아파트 1,763세대, 준공일 1993.12.14. 동일 평형 59.85㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건물, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형에 유사한 평지, 현황 공동주택용지. 공시지가 993,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역. 철도보호지구 저촉, 제한보호구역(해군기지)·지원항공작전기지·비행안전제4구역(지원) 포함 등 제한사항이 확인됩니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도와 표준설비, 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다. 내부구조와 이용상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김강희 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입은 2002.04.09.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 ‘대항력 가능·미상’ 상태에서 접근해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김강희가 근저당 채무자로도 등장하므로 실제 임차인인지, 관계인 점유인지 추가 검증이 필요합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균 113,750,000원의 108.1%입니다. 현재 가격에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 98,400,000원, 2회 유찰 78,720,000원으로 내려가더라도 임차보증금이 인수되면 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부조사가 되지 않았으므로 수리비·점유상태·내부구조를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금 미상’을 해소해야 한다
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 닫을 수는 없습니다. 2002.04.09. 선순위 전입 김강희의 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다. 동시에 신건 123,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 113,750,000원의 108.1%로, 가격도 우위가 없습니다.
따라서 현재 판단은 등기 후순위 권리는 정리되지만 임차 인수액은 미확정, 신건 가격은 최근 평균 이상입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.9회인 만큼 성급한 신건 응찰보다, 먼저 김강희의 임대차 실질과 보증금을 확인한 뒤 각 유찰 회차의 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 접근해야 합니다.