창원지방법원 2025타경12221. 창원 성산구 반림동 현대아파트 204동 13층 1302호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2015.07.29. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 설정된 경남은행·애큐온저축은행 근저당, 국민건강보험공단 압류, 하나캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 동일 단지 동일 면적 84.78㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 532,125,000원, 최신 거래는 2026.08. 562,000,000원입니다. 현재 최저가 466,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.6%로, 최근 시세 기준으로는 감정가 그대로 시작하는 신건임에도 낮은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 반림동 4-1 현대아파트 204동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.78㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 전해정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 466,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 30,033,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.07.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 채권최고액 변경과 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 있었고, 그 뒤에 설정된 경남은행 96,000,000원, 애큐온저축은행 138,000,000원 근저당권, 국민건강보험공단 압류와 하나캐피탈 가압류도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건 가격
현대2차 동일 면적 84.78㎡의 최근 거래 12건입니다. 단지는 1,395세대, 사용승인일은 1989.07.31.이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 532,125,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.78㎡ | 15 | 562,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 14 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 13 | 565,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 3 | 542,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 9 | 541,500,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 3 | 532,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 2 | 485,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 2 | 493,000,000원 |
| 평균 | 84.78㎡ | 12건 | 532,125,000원 |
최근 거래 범위는 485,000,000원~565,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 562,000,000원입니다. 현재 최저가이자 예상 실질취득액인 466,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.6%이며, 최근 12건의 최저 거래가 485,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라, 현재 확인되는 최근 실거래 기준에서도 가격 우위가 있는 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 466,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,060,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 220,200,000원 | 220,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 23,185,151원 | 4,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권자 총 청구액은 477,385,151원, 채권자 배당액은 458,940,000원, 미배당은 18,445,151원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 466,000,000원 | 458,940,000원 | 18,445,151원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 372,800,000원 | 366,780,800원 | 110,604,351원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 298,240,000원 | 293,264,640원 | 184,120,511원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 회차별 가격 하락은 현재 확인된 권리구조상 매수인 인수 증가로 상쇄되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반림중학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층이며, 위생·급배수·소화전·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 아파트 부지이며 남측·동측에는 중로, 서측에는 소로의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12건이 485,000,000원~565,000,000원에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 532,125,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.07.29. 농협은행주식회사 근저당권과 이후 변경·이전 등기의 현재 상태를 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 532,125,000원, 최신 거래 562,000,000원, 최근 최저 거래 485,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 노후도·수선 상태. 사용승인일이 1989.07.31.이므로 내부 수선 상태와 공용부 관리상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 단순, 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 권리와 가격이 동시에 비교적 단순하다는 점입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 466,000,000원은 최근 12개월 평균 532,125,000원의 87.6%, 최신 거래 562,000,000원보다 낮습니다. 신건이라는 이유만으로 유찰을 기다려야 하는 가격 구조는 아닙니다.
다만 임대관계가 미상으로 기재된 점은 권리분석과 별개의 현장 리스크입니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 점유자 부재나 명도 용이성을 단정해서는 안 됩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원·최근 시세 대비 가격 우위”, 그리고 “점유관계는 입찰 전 최종 확인”입니다.
