창원지방법원 2024타경4871. 진주시 상평동 277-7, 공단로6번길 3에 있는 4층 철근콘크리트조 건물과 토지 201.7㎡의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설 등으로 사무소·공실, 2층부터 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 박숙녀이고, 말소기준권리는 2019.12.03. 설정된 참좋은새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류·압류·주택임차권·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 지워진다”는 사실만으로 끝내기 어렵습니다. 전입·점유 관계가 여러 건이고, 그중 황선정과 기사항전은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반면 허정심·김정재·강동구·강상훈·김정우·김성빈·김준영은 확인된 전입신고일이 2019.12.03. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 277-7 · 경상남도 진주시 공단로6번길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 등(사무소, 공실) · 2층~4층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 201.7㎡ · 대 · 준공업지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박숙녀 |
| 감정가 / 최저가 | 754,196,580원 / 386,149,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정우 / 62,011,201원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.12.03. 참좋은새마을금고 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 국·국민건강보험공단·진주시 압류, 김정우의 강제경매개시결정, 김정우·김성빈·김준영·황선정의 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 김성빈의 2023년 임차권등기는 보증금이 70,000,000원에서 60,000,000원으로 경정된 뒤 2023.12.22. 말소됐고, 이후 2024.05.01. 보증금 60,000,000원의 임차권이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음 7명, 가능·미상 2명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 확인되는 임차관계는 9명이며, 이 가운데 7명은 확인된 전입일이 말소기준일인 2019.12.03.보다 늦습니다. 반면 황선정과 기사항전은 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유관계를 대항력 있는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허정심 | 2022.11.02 | 해당 없음 | 미상 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정재 | 2020.06.15 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동구 | 2022.06.24 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강상훈 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정우 | 2022.02.03 | 2022.02.03 | 60,000,000원 | 2024.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성빈 | 2021.08.23 | 2021.08.25 | 60,000,000원 | 2024.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준영 | 2022.07.29 | 2022.07.05 | 150,000,000원 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황선정 | 미상 | 2022.09.20 | 55,000,000원 | 2024.10.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 386,149,000원으로 감정가 754,196,580원의 51.2% 수준입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 가격 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 총액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 386,149,000원 | 438,707,201원 | 58,764,287원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 308,919,200원 | 438,707,201원 | 134,912,870원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 247,135,360원 | 438,707,201원 | 195,831,736원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자 김정우의 청구액 62,011,201원 중 3,246,914원만 배당되는 것으로 계산되고, 4회·5회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 386,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,206,086원 |
| 2. 근저당 · 참좋은새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,696,000원 | 16,696,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김정우 | 62,011,201원 | 3,246,914원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 438,707,201원 중 379,942,914원이 배당되고, 58,764,287원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 항목들이 실제로 인정되면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 상평동 가람초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 등으로 사무소·공실, 2층~4층은 주택입니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 관련 공부·외부관찰·탐문 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 토지. 201.7㎡, 지목 대, 준공업지역이며 평지·정방형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 810,200원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비와 주택부분 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2명 재확인. 황선정과 기사항전의 전입신고일을 원문 서류와 주민등록 점유관계로 다시 확인하세요. 특히 보증금까지 미상인 점유관계는 인수 여부 판단의 핵심입니다.
- 김정우 관계 검증. 임차권자 김정우와 신청채권자 김정우가 동일한 이름으로 나타납니다. 임대차계약·채권 발생 원인·실제 점유 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·진주시 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 변할 수 있습니다.
- 주거·근린 혼합 이용상태 확인. 1층은 사무소·공실, 2층~4층은 주택으로 평가되어 있으므로 실제 현황과 각 호실 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실은 확인되지만 실거래 비교 근거가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호수, 점유자, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 최종 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “51.2%까지 유찰됐다”보다 중요한 것은 미상 권리의 정리다
이 사건의 등기상 뼈대는 분명합니다. 2019.12.03. 참좋은새마을금고 근저당이 말소기준이고 뒤의 등기권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 임차관계가 9명으로 복잡하고 그중 2명은 대항력 판정이 끝나지 않았으며, 세금 관련 압류도 존재합니다. 여기에 1층 근린생활시설·2층~4층 주택이라는 혼합 이용상태, 3회 유찰이라는 경매 이력까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 결론은 “낮은 최저가가 곧 메리트”가 아니라, “등기상 인수 0원을 확인하되 미상 임차관계와 세금 순위를 원문에서 해소한 뒤 가격을 판단”하는 것입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가하는 것은 피해야 합니다.
