울산지방법원 2025타경12634. 울산 울주군 범서읍 천상리 650-4, 도로명 천상중앙길 97에 있는 물건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주택으로, 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 사용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며 사용승인일은 2020.01.17입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 359.1㎡이고 토지이용상황은 상업용입니다.
권리관계의 기준점은 2020.01.23. 접수된 서울산새마을금고의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 같은 날과 이후 설정된 서울산새마을금고 근저당권 4건, 2022년 최예진 가압류, 2025년 강제경매개시결정, 2026년 임의경매개시결정, 2026년 롯데카드 가압류가 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12634 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 650-4 · 울산광역시 울주군 범서읍 천상중앙길 97 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 1~3층 근린생활시설, 4층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 4층 · 사용승인일 2020.01.17 |
| 토지 | 지목 대 · 359.1㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 차범수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,418,514,900원 / 2,418,514,900원 (신건) |
| 청구금액 | 296,113,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서 명세표 상 ㄱ.~ㅂ.) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 배당 부족액이 생겨도 그것이 곧 매수인의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다. 현재 회차 기준 채권총액은 2,473,311,594원, 채권자 예상배당 합계는 2,391,929,751원으로 81,381,843원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가만으로 접근
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,418,514,900원으로 신건입니다. 실질취득액도 인수액이 없으므로 동일한 2,418,514,900원입니다. 별도의 실거래 비교 대신 감정가와 유찰 시 가격 변화를 기준으로 자금 규모를 점검해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,418,514,900원 | 2,391,929,751원 | 81,381,843원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,934,811,920원 | 1,913,063,801원 | 560,247,793원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,547,849,536원 | 1,529,971,041원 | 943,340,553원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 측 미배당은 81,381,843원 → 560,247,793원 → 943,340,553원으로 증가하지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 즉 배당 부족과 낙찰자 승계는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,418,514,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,585,149원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서울산새마을금고 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 서울산새마을금고 | 636,000,000원 | 636,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 서울산새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 서울산새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 서울산새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 최예진 | 242,933,950원 | 242,933,950원 |
| 갑구 3번 가압류 · 최예진 | - | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 서울산새마을금고 | 296,113,396원 | 226,995,801원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,264,248원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,473,311,594원, 채권자 예상배당 2,391,929,751원, 미배당 81,381,843원, 소유자 잔여 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천상초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층, 사용승인일 2020.01.17. 기본 전기설비, 위생·급배수, 승강기, 냉·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 359.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 1,148,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·도시개발구역에 포함되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.01.23. 을구 1번 서울산새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물(감정서 명세표 상 ㄱ.~ㅂ.)이 함께 매각되는 조건이므로 현황과 감정평가 명세를 확인하세요.
- 용도 혼합. 1~3층 근린생활시설, 4층 주택의 혼합 이용물건이므로 각 층의 실제 사용상태와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 신건 가격. 현재 최저가 2,418,514,900원은 감정가 100%입니다. 별도의 실거래 비교 없이 감정가만으로 응찰 상한을 결정하지 마세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 81,381,843원은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 물건 구조와 가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.23. 서울산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 “권리 깨끗한 토지”로 볼 수는 없습니다. 감정상 1~3층 근린생활시설·4층 주택으로 이용 중인 지상 4층 건물이고, 토지와 제시외 건물을 함께 매각하는 조건입니다. 현재는 감정가 2,418,514,900원이 그대로 최저가인 신건이므로, 권리 안전성만으로 가격 메리트까지 있다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 양호, 가격과 일괄매각 범위는 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
