광주지방법원 2025타경33595. 광주 북구 문흥동 대주2 제202동 15층 1508호, 전용 59.91㎡의 복도식아파트입니다. 감정가는 98,300,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,810,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 과거에 설정됐던 국민은행 근저당, 송정농업협동조합 근저당과 김은영 전세권이 모두 각각 2005년, 2010년, 2006년에 말소 완료됐다는 점입니다. 따라서 현재 유효한 말소기준권리는 2010년 7월 12일 설정된 송정농업협동조합 근저당 18,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리나 확인된 임차보증금은 없습니다. 그러나 가격은 단순하지 않습니다. 최근 12개월 거래에는 102,000,000원과 107,500,000원의 고가 거래가 포함돼 평균이 79,833,333원까지 올라가 있지만, 2026년 4월 가장 최신 거래는 65,000,000원입니다. 현재 최저가는 평균보다는 낮지만 최신 거래보다는 높아, 최근 시점의 가격 메리트는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 920 제202동 제15층 제1508호 도로명: 광주광역시 북구 평교로 45 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(복도식아파트) · 전용 59.91㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 단지 | 대주2 · 765세대 · 1988.11.26 준공 |
| 소유자 | 김정희 (2025.03.28 상속, 2025.08.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 98,300,000원 / 68,810,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송정농업협동조합 / 22,957,033원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기 발급일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 권리는 이미 말소
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
같은 단지 대주2의 전용 59.91㎡·59.99㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 79,833,333원이고 거래 범위는 65,000,000원~107,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.91㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 2 | 74,500,000원 |
| 2025.09 | 59.91㎡ | 6 | 107,500,000원 |
| 2025.07 | 59.91㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 79,833,333원 |
현재 최저가 68,810,000원은 최근 12개월 평균의 86.2%로, 평균 대비 11,023,333원 낮습니다. 그러나 전체 평균에는 2025년 9월 107,500,000원과 2025년 12월 102,000,000원의 고가 거래가 섞여 있습니다. 가장 최신인 2026년 4월 거래는 65,000,000원으로, 현재 최저가는 이보다 3,810,000원 높은 105.9%입니다.
③ 보수적 예상배당표 (매각가 68,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,638,580원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 2. 송정농업협동조합 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 김은영 전세권 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 4. 말소기준 근저당 · 송정농업협동조합 | 18,000,000원 | 1,771,420원 |
| 5. 송정농업협동조합 근저당 | 12,000,000원 | 0원 |
| 6. 송정농업협동조합 근저당 | 12,000,000원 | 0원 |
| 7. 삼성카드 가압류 | 5,923,120원 | 0원 |
| 8. 현대캐피탈 가압류 | 7,293,031원 | 0원 |
| 9. 광주농업협동조합 가압류 | 3,558,129원 | 0원 |
| 10. 김명례 근저당 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 한국주택은행 근저당, 2005년 송정농업협동조합 근저당 및 김은영 전세권은 등기상 각각 말소가 확인된 과거 권리입니다. 위 표는 해당 금액까지 포함한 보수적 배당 시뮬레이션이며, 실제 배당표는 말소등기와 채권계산서, 조세채권 등을 반영해 달라질 수 있습니다. 총 채권액 149,174,280원 중 예상 배당액은 67,171,420원, 미배당액은 82,002,860원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 68,810,000원 | 67,171,420원 | 82,002,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 48,167,000원 | 46,899,994원 | 102,274,286원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 33,716,900원 | 32,709,996원 | 116,464,284원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 말소기준 이후 권리의 미배당분이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 현재 회차에서도 신청채권자 송정농업협동조합의 청구액 22,957,033원 중 예상 배당액은 17,371,420원으로 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 우산동 무등초등학교 북측 인근으로, 아파트단지와 단독주택, 중·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 복도식아파트입니다.
- 승강기. 202동 승강기는 14층까지만 운행합니다. 본건은 15층이므로 14층에서 한 층을 계단으로 이동해야 하며, 고령자·유아 동반 세대와 향후 매수자의 선호를 제한할 수 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·옥내소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형에 가까운 아파트 부지입니다. 공시지가는 843,300원/㎡입니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선 아스팔트 도로변으로 주출입로가 개설돼 있으며 중로각지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 거주인 부재로 내부 상태는 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 765세대 단지이나 1988년 준공이고 거래가격 편차가 65,000,000원에서 107,500,000원까지 큽니다. 본건의 승강기 운행 한계까지 감안해 보수적인 매도가격을 적용해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 1989년 근저당, 2005년 근저당, 김은영 전세권의 말소등기를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 최신 거래 우선. 최근 평균 79,833,333원보다 최신 거래 65,000,000원을 가격 판단에 더 무겁게 반영해야 합니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 3,810,000원 높습니다.
- 15층 승강기 동선. 승강기가 14층까지만 운행하므로 실제 이동 동선, 계단 상태, 이삿짐 운반 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 누수·결로·수리비·보일러·창호 상태를 외부 탐문과 관리사무소 확인으로 보완해야 합니다.
- 점유 및 명도. 확인된 임차인은 없지만 현장 점유자는 별도 확인해야 합니다. 전입세대확인서, 주민등록 열람 및 현황조사 원본을 대조하세요.
- 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 조세채권. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 법원 배당요구 및 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 15층 동선은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 등기 원본에서 과거 말소된 근저당과 전세권만 정확히 재확인하면 비교적 단순합니다. 현재 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 최저가 68,810,000원은 최근 평균 79,833,333원보다 낮지만 최신 거래 65,000,000원보다 높습니다. 또한 15층 물건임에도 승강기가 14층까지만 운행해, 일반적인 같은 면적 아파트보다 실사용과 재매각에서 불리할 수 있습니다. 결론은 권리는 합격, 현재 가격은 조건부, 승강기 불편은 반드시 할인입니다.
