울산지방법원 2025타경12649. 울산 중구 우정동 467-17의 다가구주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택이고 부속건물은 창고로 기재되어 있으며, 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이라고 적혀 있습니다. 등기상 소유자는 박정관이고, 현재 확인되는 말소기준권리는 2025년 4월 17일 한준규의 가압류 27,000,000원입니다.
등기 흐름 자체는 짧습니다. 1999년 강제경매 낙찰로 박정관에게 소유권이 이전된 뒤, 2025년 한준규의 가압류가 들어왔고 같은 채권자가 2025년 10월 강제경매를 개시했습니다. 배당 시뮬레이션에서는 가압류와 경매개시결정 관련 금액을 각각 27,000,000원씩 배당하는 것으로 계산되어 있으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 우정동 467-17 · 울산광역시 중구 우정11길 23 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 다가구주택 · 부속건물 창고 |
| 토지 | 대 156.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 950,300원/㎡ |
| 소유자 | 박정관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 418,312,120원 / 418,312,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한준규 / 27,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 임대관계 확인은 별개
말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.17. 갑구 2번 가압류입니다. 해당 가압류와 2025.10.14. 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 근저당권은 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없으므로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 데이터가 없습니다. 따라서 현재 최저가 418,312,120원이 주변 거래가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 수 없습니다. 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 418,312,120원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 334,649,696원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 267,719,756원 | 0원 | 0원 |
가격이 내려가더라도 현재 배당 시뮬레이션상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이것은 권리 인수 구조에 관한 계산이고, 해당 가격 자체가 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 시세자료가 없는 이상 최종 응찰가는 별도의 현장 가격조사 없이 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,312,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,583,121원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 한준규 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 한준규 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 357,728,999원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,583,121원, 채권 관련 배당 54,000,000원을 제외하고 소유자 교부액 357,728,999원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 우정동 소재 우정성당 북동측 인근이며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 벽돌조 스래브지붕 2층 건물이며, 부속건물은 벽돌조 스래브지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수 및 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 156.0㎡, 지목은 대, 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서가 “임대미상”이므로 실제 점유자·전입관계·보증금·확정일자를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 다가구주택이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되어 있으므로 실제 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 418,312,120원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 다가구주택·토지 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 418,312,120원, 1회 유찰 시 334,649,696원, 2회 유찰 시 267,719,756원으로 시나리오별 자금 한도를 구분해 두는 것이 필요합니다.
- 배당표 해석. 제공된 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 세금관계와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 임대관계와 가격
이 사건은 등기와 배당 시뮬레이션만 보면 구조가 단순합니다. 말소기준은 2025년 4월 17일 한준규 가압류이고, 현재 회차는 물론 1·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 대상이 다가구주택이라는 점에서 분석은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있고, 비교 실거래 데이터도 없습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “등기상 인수는 0원, 실제 임대관계와 가격 메리트는 추가 확인 필요”입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
