울산지방법원 2025타경12671. 울산 북구 천곡동 쌍용아진그린타운4차 411동 12층 1201호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 강세욱 지분 3분의 1, 태온주식회사 지분 3분의 2의 공유구조입니다. 태온주식회사 지분은 2025.03.04 등기됐고, 원인은 2025.02.14 임의경매로 인한 매각입니다. 이후 2025.10.16 태온주식회사가 채권자로 강제경매개시결정을 등기했고, 이 권리가 현재 말소기준으로 제시돼 있습니다.
현재 등기에는 유효한 근저당권이나 압류가 확인되지 않습니다. 과거 국민은행 근저당, 스마트론에이엠씨대부 근저당, 서울파이낸셜대부 근저당과 가압류·압류·종전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12671 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 천곡동 410-1 쌍용아진그린타운4차 411동 12층1201호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 12층 1201호 |
| 현재 소유자 | 강세욱 3분의 1 · 태온주식회사 3분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 시세 비교 기준 | 쌍용아진그린4 · 59.95㎡ 기준 · 최근 12개월 12건 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 정리됐다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 현재 등기상 근저당 0건·압류 0건이고, 과거 담보권과 압류 등은 이미 말소되었습니다. 2025.10.16 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있고 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 계산상 낙찰자가 인수하는 권리금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균만 보면 97.1%, 최신 거래는 140,000,000원
쌍용아진그린4 동일면적 거래 12건의 최근 12개월 평균은 151,375,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 이 평균의 97.1%입니다. 평균만 보면 감정가가 조금 낮지만, 가장 최근인 2026.08 거래에는 140,000,000원과 151,000,000원이 함께 확인됩니다. 특히 최신 거래액 140,000,000원은 현재 최저가보다 낮기 때문에 “신건부터 확실히 싸다”는 판단은 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 13 | 151,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 151,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 12 | 169,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 2 | 129,500,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 11 | 175,500,000원 |
| 최근 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 151,375,000원 |
최근 거래 범위는 129,500,000원~175,500,000원으로 폭이 큽니다. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 평균 아래지만 최신 거래 140,000,000원보다 높습니다. 따라서 평균 대비 97.1%라는 한 숫자만으로 가격 가점을 크게 주기보다는, 최근 거래의 층·상태 차이를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 태온주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,142,000원 |
태온주식회사의 채권액은 산정되지 않아 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 따라서 소유자 잔여 144,142,000원은 해당 가정에 따른 수치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 상안초등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 12층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 인접도로와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내외 가로망이 정비되어 있으며 토지는 중로각지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 971,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지. 쌍용아진그린4는 1,114세대이며 사용승인 관련 기준일은 1998.11.05로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 확인. 현재 147,000,000원은 최근 평균의 97.1%지만 최신 거래 140,000,000원보다 높습니다.
- 동일층 거래 비교. 최근 거래 중 12층 169,000,000원과 158,000,000원이 있어 층만으로 가격을 단정하지 말고 상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 전입관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 등기상 강세욱 3분의 1, 태온주식회사 3분의 2의 공유구조이므로 매각 대상과 소유관계를 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 태온주식회사의 채권액이 산정되지 않아 현재 예상배당의 소유자 잔여액은 확정배당액이 아닙니다.
- 회차별 가격. 제공된 시나리오는 신건 147,000,000원, 1회 유찰 시 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최근 거래’까지 봐야 한다
이 사건은 현재 유효한 근저당·압류가 없고, 확인된 임차인도 없으며, 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 과거 담보권과 압류·종전 경매는 이미 말소되어 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다.
반면 가격은 한 방향으로 결론 내리기 어렵습니다. 147,000,000원은 최근 12개월 평균 151,375,000원의 97.1%이지만, 최신 거래 140,000,000원보다 높습니다. 즉 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격권이지만, 신건 가격은 최근 거래의 층·상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
