울산지방법원 2025타경12681. 울주군 삼남읍 방기리 방기하이츠빌 비동 4층 401호입니다. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 김태우이고, 2013.10.17. 거래가액 139,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 울산중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 이 근저당보다 앞서 남아 있는 인수권리는 확인되지 않습니다. 종전 2011년 울산중앙신용협동조합 근저당은 2013.10.17. 말소됐고, 2024년 개시됐던 임의경매도 2025.08.12. 취하로 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.17. 등기됐으며, 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12681 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 974-8 방기하이츠빌 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 · 전용 70.23㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김태우 (2013.10.17. 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 96,594,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 확인되는 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2013.10.17. 울산중앙신용협동조합 근저당권이고, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래보다 높다
방기하이츠빌B동 전용 70.23㎡의 확인되는 실거래는 모두 75,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.01이고, 실거래 평균·최고·최저 역시 모두 75,000,000원입니다. 현재 최저매각가 82,000,000원은 이 금액의 109.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 70.23㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2024.01 | 70.23㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 70.23㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 평균 | 70.23㎡ | 3건 | 75,000,000원 |
즉 신건에서 82,000,000원을 기준으로 접근하면 확인되는 실거래보다 7,000,000원 높은 가격입니다. 권리 인수가 0원이라 실질취득 기준도 현재 최저가와 같은 82,000,000원이며, 실거래 75,000,000원보다 높은 만큼 ‘시세보다 싸다’는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 | 130,000,000원 | 80,124,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 울산중앙신용협동조합 채권최고액 130,000,000원 중 80,124,000원이 배당되는 계산이며 미배당은 49,876,000원입니다. 청구금액 96,594,349원 역시 전액 충족되지 않습니다. 다만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 82,000,000원 | 80,124,000원 | 49,876,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 65,600,000원 | 64,019,200원 | 65,980,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 52,480,000원 | 51,135,360원 | 78,864,640원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 신건 가격은 실거래 75,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 65,600,000원은 그보다 낮아집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 입찰 회차와 가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 방기공원 북측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·주거나지가 혼재한 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 북측으로 소로에 접하며 도로 폭과 포장상태는 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 372.0㎡, 공시지가 413,200원/㎡이며 대체로 평지입니다.
- 규모. 방기하이츠빌B동은 8세대이고 사용승인일은 2010-12-28입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 82,000,000원이 실거래 평균 75,000,000원의 109.3%라는 점을 응찰가 판단의 출발점으로 보세요.
- 실거래 시점 확인. 확인되는 최신 거래는 2024.01의 75,000,000원입니다. 입찰 전 현재 호가와 추가 실거래를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 채권 미배당 구분. 현재 회차 근저당 미배당 49,876,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원으로 계산돼 가격 구간이 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 물건의 권리구조는 비교적 간결합니다. 2013.10.17. 울산중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가가 82,000,000원으로 같은 신건인데, 확인되는 전용 70.23㎡ 실거래 3건은 모두 75,000,000원입니다. 현재 실질취득 82,000,000원은 실거래의 109.3%이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
