울산지방법원 2025타경12734. 울산 남구 신정동 서강파크아파트 11층 1101호, 전용 99.51㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태이이며 2019.10.16 상속을 원인으로 2020.02.17 소유권이전 등기가 됐습니다. 이번 경매의 권리분석 기준은 2020.07.08 갑구 32번 이성춘 가압류 250,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사아이에스케이 근저당 420,000,000원과 현재 강제경매, 추가 가압류들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 인도 단계에서는 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다. 권리보다 더 주의해서 볼 부분은 가격의 기준점입니다. 최신 2026.07 거래는 663,000,000원이지만, 그 이전 2024.11~2025.06 거래는 400,000,000원~450,000,000원이고 전체 5건 평균은 472,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1845-1 서강파크아파트 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 거마로77번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 99.51㎡ · 지상14층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 김태이 · 2019.10.16 상속, 2020.02.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2020.07.08 가압류가 기준
현재 권리구조에서 기준이 되는 것은 갑구 32번 이성춘 가압류 250,000,000원입니다. 이후 2021.03.19 설정된 주식회사아이에스케이 근저당권 420,000,000원, 2025.10.28 현재 강제경매개시결정, 2026.01.08 주식회사디앤에스 가압류 4,232,213,273원, 2026.01.09 주식회사 아이에스케이 가압류 1,546,311,004원은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2013.02.07 소유권이전청구권가등기도 2025.02.11 확정판결을 원인으로 2026.03.06 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래는 높지만 표본은 1건
서강파크 전용 99.51㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 472,600,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 663,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 663,000,000원이지만 표본 수가 1건이므로, 신건 최저가 470,000,000원을 단순히 “항상 시세보다 크게 싸다”고 단정하기보다는 최신 거래의 지속성을 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 99.51㎡ | 6 | 663,000,000원 |
| 2025.06 | 99.51㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 99.51㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 99.51㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 99.51㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 99.51㎡ | 5건 | 472,600,000원 |
최저가 470,000,000원은 전체 실거래 평균 472,600,000원의 99.4%입니다. 반면 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 663,000,000원과 비교하면 70.9%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 56.0%로 상승 방향입니다. 따라서 최신 거래를 기준으로는 가격 여유가 분명하지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 표본 위험을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,100,000원 |
| 2. 갑구 32번 가압류 · 이성춘 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 주식회사아이에스케이 | 420,000,000원 | 212,900,000원 |
| 4. 갑구 36번 가압류 · 이성춘 | - | 0원 |
| 5. 갑구 37번 가압류 · 주식회사디앤에스 | 4,232,213,273원 | 0원 |
| 6. 갑구 38번 가압류 · 주식회사 아이에스케이 | 1,546,311,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,448,524,277원 중 예상배당액은 462,900,000원이고, 미배당액은 5,985,624,277원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상14층 건물의 11층 1101호이며, 도시가스 개별난방·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 서강파크는 112세대, 1988.10.13 준공이며 대상 면적은 99.51㎡입니다. 확인된 동일면적 실거래는 5건입니다.
- 토지·규제. 정비구역과 지구단위계획구역이 포함되고, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 등이 함께 나타납니다. 공시지가는 1,579,000원/㎡입니다.
- 현황. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 전체 평균 472,600,000원과 최신 거래 663,000,000원의 차이가 큽니다. 최신 거래 1건만을 정상 시세로 확정하지 말고 같은 면적의 후속 거래 여부를 확인하세요.
- 신건 판단. 현재 최저가 470,000,000원은 감정가 100%이고 0회 유찰입니다. 1회 유찰 시 376,000,000원, 2회 유찰 시 300,800,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 미배당액이 5,985,624,277원으로 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 부족액을 매수인 부담액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 과거 가등기 확인. 2013.02.07 가등기는 2025.02.11 확정판결을 원인으로 2026.03.06 말소됐으므로 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 최종 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 ‘최근 거래의 지속성’이 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.07.08 이성춘 가압류를 기준으로 이후의 근저당, 강제경매와 추가 가압류는 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 470,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 663,000,000원의 70.9%이고 최근 가격 추세는 56.0% 상승으로 잡혀 있습니다.
다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 전체 5건 평균은 472,600,000원으로 최저가와 거의 같은 수준이고, 이전 거래들은 400,000,000원~450,000,000원에 형성돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 663,000,000원 거래가 새로운 시세인지 확인해야 가격 메리트를 확정할 수 있는 신건입니다. 권리는 합격, 가격은 최신 거래의 지속성 확인이 마지막 관문입니다.
