창원지방법원 2025타경210. 사천시 벌리동 247-10의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(상호명: 삼천포돌게장)이고, 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층입니다. 토지는 대 633.1㎡, 일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 현재 최저매각가는 861,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다.
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2022.06.30. 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 480,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 국가·사천시 압류와 주식회사 진사전기소방·진주축산업협동조합·서울보증보험주식회사 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도로 확인되는 임차인 1명의 대항력 시점이 밝혀지지 않았다는 점이 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 벌리동 247-10 · 경상남도 사천시 벌리로 41(벌리동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(상호명: 삼천포돌게장) |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 판넬·벽돌치장 외벽 · 벽지·타일 내벽 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 633.1㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 강규태 · 2022.06.30. 소유권이전 · 건물 등기상 거래가액 35,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,231,286,200원 / 861,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 진사전기소방 / 105,582,881원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 전부 소멸
말소기준은 2022.06.30. 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 토지 사천시 벌리동 247-10이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후의 국가 압류, 진사전기소방 가압류, 사천시 압류, 강제경매개시결정, 진주축산업협동조합 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 1,000만원, 대항력은 확인 전
확인되는 실제 임차인은 최영희 1명입니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 2,100,000원이며 2025.03.13. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최영희 | 10,000,000원 | 2,100,000원 | 2025.03.13 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 할인 여부는 별개
현재 회차의 최저매각가는 861,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, “감정가 대비 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설과 토지를 함께 매각하는 물건이므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하는 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 861,900,000원 | 850,881,000원 | 321,400,375원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 603,330,000원 | 594,896,700원 | 577,384,675원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 422,331,000원 | 415,707,690원 | 756,573,685원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 등기권리의 매수인 인수액은 각 회차 0원입니다. 다만 임차인의 전입·확정일자가 확인되지 않아 실제 임차보증금 승계 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 861,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,019,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 진사전기소방 | 96,800,000원 | 96,800,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 진사전기소방 | 105,582,881원 | 105,582,881원 |
| 갑구 7번 가압류 · 진주축산업협동조합 | 369,393,494원 | 168,498,119원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 120,505,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,172,281,375원 중 채권자 예상배당은 850,881,000원, 미배당은 321,400,375원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 사천시 벌리동 소재 경상남도 사천교육지원청 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 현재 이용. 근린생활시설, 상호명 삼천포돌게장으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층이며 위생 및 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 633.1㎡, 상업용, 평지, 정방형, 중로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 783,100원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외건물 감정서상 ㄱ, ㄴ을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 최영희의 전입신고일이 2022.06.30. 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 보증금 승계 가능성 확인. 배당표의 인수액 0원은 현재 시뮬레이션 값일 뿐, 임차인의 대항력이 확인되면 실제 매수인 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 제시외건물 확인. 감정서상 ㄱ, ㄴ이 매각에 포함되므로 현황·경계·이용상태를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%이지만 비교 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당표 보정. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 임차인은 미확정”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 깔끔합니다. 2022.06.30. 농협은행 근저당을 기준으로 이후의 압류·가압류·강제경매 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 최영희 임차인의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 현 단계에서 권리상 ‘완전 안전’이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 대항력 가능·미상이라는 한 가지 확인사항이 등기부의 단순함보다 중요합니다. 또한 최저가 861,900,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 임차관계와 가격 검증이 끝난 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.
