울산지방법원 2025타경12811. 양산시 북부동 ‘양산북부동지안스로가아파트’ 106동 14층 1403호입니다. 등기상 소유자는 임성춘이고, 2023.05.26. 홍채원의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 말소되지 않는 권리가 아니라, 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 양효선의 임차권입니다.
양효선은 임대차계약일 2020.10.15., 확정일자 2020.10.22., 전입 및 점유개시일 2020.10.30.로, 2023.05.26. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 190,000,000원이고 우선변제권도 갖추고 있습니다. 원칙적으로 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12811 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북부동 883 양산북부동지안스로가아파트 106동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9162㎡ · 지상22층 건 내 14층 |
| 소유자 | 임성춘 · 거래가액 228,830,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2019.11.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
말소기준은 2023.05.26. 설정된 홍채원 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2023.11.16. 추가 근저당권 60,000,000원, 2024.03.13. 부산신용보증재단 가압류 32,583,310원, 국·양산시 압류와 2025.11.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양효선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건 2.08억은 최근 거래보다 높다
같은 단지 동일 평형 전용 59.92㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 196,041,666원이고, 최신 거래는 2026.08. 183,000,000원입니다. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%로, 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 11 | 194,500,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 12 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 14 | 196,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 20 | 196,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 21 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 22 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 23 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 12 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 196,041,666원 |
거래 범위는 183,000,000원~210,000,000원이고 최근 12개월 평균은 196,041,666원입니다. 같은 14층 거래도 2026.07. 196,000,000원이 확인됩니다. 현재 회차는 확약을 반영한 실질취득 역시 208,000,000원이므로 최근 시세 이상입니다. 권리 인수가 해소됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 양효선 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 근저당 · 홍채원 | 120,000,000원 | 14,288,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 홍채원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,583,310원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 홍채원 선순위 근저당에는 14,288,000원이 배당됩니다. 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 별도로 2026.07.22. 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시 인수 구조 — 확약 전·후를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,400,000원 | 26,729,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,120,000원 | 59,543,680원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 다만 이 사건은 해당 임차인에 관해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 위 룰상 인수액이 실질 0원으로 해소됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산고등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상22층 건물의 14층 1403호이며 사용승인일은 2019.11.15.입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 걸쳐 있으며 공시지가는 740,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 612세대 단지이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 183,000,000원~210,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 서명 주체와 적용 범위를 매각기일 전에 원문으로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리해서 판단. 배당 시뮬레이션의 룰상 인수액과 확약 반영 실질 인수액은 다릅니다. 이 사건에서는 해당 임차인에 한해 확약 반영 실질 인수 0원으로 봅니다.
- 가격 상한 관리. 신건 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 196,041,666원의 106.1%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 높은 응찰가를 정당화하기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08. 최신 거래 183,000,000원과 194,500,000원이 확인됩니다. 매각기일 직전 추가 거래 여부도 대조할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리 소멸 확인. 말소기준 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담스러워 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 2026.07.22. 채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 그 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 196,041,666원의 106.1%이고, 최신 거래는 183,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 “권리도 정리됐고 가격도 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건 기준 보류. 이 물건의 핵심은 확약 원문 확인과 응찰가 통제입니다.
