울산지방법원 2025타경12901. 울주군 삼남읍 교동리 ‘수산로얄팰리스’ 101동 15층 1501호, 전용 84.42㎡ 아파트입니다. 현재 공유자는 서명룡·정화정 각 2분의 1이고, 2011년 11월 14일 매매를 원인으로 104,700,000원에 소유권이 이전됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2014년 5월 7일 설정된 중소기업은행 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 근저당권 2건과 울산신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만 가격은 정반대입니다. 감정가와 최저매각가가 150,000,000원으로 동일한 신건인데, 같은 단지·같은 면적의 최근 12개월 평균은 129,500,000원, 2026년 8월 최신 거래는 120,000,000원입니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 6.3% 낮아진 흐름이라 전체 평균 130,958,333원보다 최근 거래를 우선해서 보는 편이 합리적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계에 따른 매수인 인수액은 없습니다. 말소기준인 2014년 중소기업은행 근저당권 이후 설정된 2015년·2016년 중소기업은행 근저당권과 2025년 울산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 비싸다

수산로얄팰리스는 132세대, 2004년 12월 3일 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.42㎡로 면적이 일치하며, 최근 거래는 아래와 같습니다.

현재 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원의 115.8%입니다. 최신 실거래 120,000,000원과 비교하면 30,000,000원 높고, 동일한 15층 거래도 2026년 6월 113,000,000원에 확인됩니다. 전체 12건 평균 130,958,333원보다도 높지만, 더 중요한 점은 최근 거래군이 과거보다 6.3% 하락하고 있다는 것입니다. 따라서 전체 평균만으로 가격을 낙관적으로 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

현재 신건 매각가 150,000,000원 가정에서는 집행비용과 각 담보권·가압류를 채권최고액 또는 청구금액 기준으로 반영한 뒤 11,267,931원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 변동될 수 있습니다.

④ 회차별 자금 구조

유찰되면 채권자 측 미배당액은 늘어나지만, 그 미배당이 곧바로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재 자료상 임차인이나 인수 권리가 없어 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 권리 리스크보다 얼마에 낙찰받느냐가 실질 수익성을 좌우합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼남읍행정복지센터 서측 인근이며 주변은 공동주택, 관공서, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트)이며 철근콘크리트 구조 15층 건물의 최상층 1501호입니다.
• 도로. 북동측 진입로를 통해 왕복 2차선 포장도로에 연결됩니다.
• 토지·규제. 토지면적 6,033㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 378,000원/㎡입니다.
• 물적 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 132세대 규모이며 동일 면적 실거래는 이어지고 있으나, 최근 거래가격은 113,000,000원~135,000,000원 구간이 중심이고 최근 추세는 -6.3%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격을 시세로 착각하지 않기. 150,000,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원의 115.8%입니다.
• 최신 거래 우선 확인. 2026년 8월 최신 거래는 120,000,000원이고, 동일 15층 거래도 2026년 6월 113,000,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.3% 낮아졌으므로 과거 163,000,000원 고가 거래에 기대어 응찰가를 높이면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 120,000,000원, 2회 유찰 96,000,000원과 최근 실거래를 함께 놓고 상한가를 정해야 합니다.
• 공유자 점유·명도 확인. 현재 소유자가 2인 공유이므로 실제 점유 상태와 인도·명도 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다

이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 담보권과 가압류가 소멸해 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 하지만 현재 실질취득액 150,000,000원은 최근 12개월 평균 129,500,000원보다 15.8% 높고, 최신 실거래 120,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 시세 추세는 -6.3%입니다. 따라서 현재 신건에서는 권리는 합격, 가격은 보류가 핵심 결론입니다. 이 사건은 낮은 인수 위험 자체보다, 최근 실거래와 유찰 후 가격을 얼마나 엄격하게 비교하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.