광주지방법원 2025타경33621. 광주 광산구 신창동 골드존타워 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 학원(현 공실)이고, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 호실입니다. 현재 소유자 김요선은 2017년 11월 28일 매매를 원인으로, 2017년 12월 26일 거래가액 400,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광주농업협동조합이 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
광주농업협동조합은 2025년 8월 21일 임의경매를 신청했고 청구금액은 306,375,260원입니다. 이후 2025년 11월 7일과 2026년 4월 28일 광산구 압류가 각각 등기됐지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1123-3 골드존타워 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 신창로131번길 15 |
| 이용상태 | 학원(현 공실) |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김요선 (2017.11.28 매매, 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 207,360,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 306,375,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.26 광주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고, 2025.08.21 임의경매개시결정과 이후 광산구의 압류 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 매각물건명세서 비고는 공실입니다. 감정평가 역시 이용상태를 학원(현 공실)로 확인하고 있습니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 현재 감정가의 51.2%
감정가는 405,000,000원, 현재 최저매각가는 207,360,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 165,888,000원, 5회 유찰 시 132,710,400원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 207,360,000원 | 203,656,960원 | 186,343,040원 |
| 4회 유찰 시 | 165,888,000원 | 162,765,568원 | 227,234,432원 |
| 5회 유찰 시 | 132,710,400원 | 130,052,454원 | 259,947,546원 |
③ 예상배당표 (매각가 207,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,703,040원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 390,000,000원 | 203,656,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 207,360,000원을 기준으로 집행비용 3,703,040원을 제외한 203,656,960원이 광주농업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 390,000,000원 기준 미배당액은 186,343,040원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신창초등학교 남서측 인근이며, 주위는 상업·업무용 건물과 아파트단지가 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 학원으로 이용됐으나 현재 공실입니다. 내부에는 이용자 편의에 따른 칸막이 시설이 설치돼 있으나 원상회복이 용이한 점을 고려해 감정평가에는 별도 반영하지 않았습니다.
- 도로. 토지는 장방형 상업용 건부지이며 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 가로구역별 최고높이 제한지역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 839.0㎡이고 공시지가는 1,994,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가상 현재 공실이지만, 입찰 직전 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 상업용 수요 확인. 학원으로 사용된 호실이므로 주변 학원·상업시설의 공실과 임대수요를 직접 점검하는 것이 핵심입니다.
- 3회 유찰의 의미 확인. 현재 최저가는 감정가의 51.2%입니다. 낙폭보다 실제 매수수요와 향후 환금성을 우선 확인해야 합니다.
- 칸막이·내부 상태 확인. 내부 칸막이 시설이 설치돼 있으므로 향후 사용할 업종에 맞춘 원상회복·재구성 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 체납세금과 관리비 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 상업용 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 없이 현재 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 207,360,000원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 감정가 405,000,000원에서 세 차례 유찰돼 207,360,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 감정평가상 학원으로 이용된 상업용 호실입니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석하기보다는 공실 해소 가능성, 임대수요, 상업용 재매각성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 인수 부담은 작지만, 3회 유찰과 공실이라는 시장 신호까지 함께 봐야 하는 사건입니다.
