광주지방법원 2025타경33621. 광주 광산구 신창동 골드존타워 4층 401호로, 감정평가 당시 이용상태는 학원이며 현재는 공실입니다. 소유자 김요선은 2017.12.26. 거래가 400,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 광주농업협동조합 명의의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 경매개시결정과 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 2006년 근저당권과 2010년 근저당권이 보이지만, 각각 2010.10.04.와 2017.12.21. 말소등기가 존재합니다. 따라서 현재 등기 흐름만 놓고 보면 매수인이 떠안을 선순위 근저당권은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리보다 더 어려운 부분은 이 학원용 집합건물의 현재 가격과 환금성을 어떻게 검증하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1123-3 골드존타워 제4층 제401호 도로명: 광주광역시 광산구 신창로131번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 학원(현 공실) · 6층 건물 중 4층 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 철근콘크리트지붕 · 석재붙임 및 드라이비트 외벽 · 강화유리창 |
| 소유자 | 김요선 (2017.12.26. 거래가 400,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 324,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 306,375,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2017년 근저당이 기준
을구 1번 광주광역시축산업협동조합 근저당권과 을구 2번 주식회사한국외환은행 근저당권은 말소기준권리보다 날짜가 빠르지만, 각각 뒤이어 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.12.26. 설정된 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 광산구 압류 2건은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 현재 공실
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 공실임으로 기재되어 있습니다. 감정평가 당시 용도는 학원이었고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 내부에는 이용 편의에 따른 칸막이 시설이 설치되어 있으나 원상회복이 용이한 것으로 평가됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 324,000,000원으로 감정가 405,000,000원의 80%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리 기준 실질취득액도 324,000,000원입니다.
다만 현재 가격과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래값은 확인되지 않습니다. 소유자가 2017.12.26. 400,000,000원에 취득했다는 사실은 과거 거래 이력일 뿐, 현재 시세를 의미하지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 20% 하락”만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 169,000,000원 | 58,664,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 광주농업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 819,000,000원 중 채권자 배당액은 318,664,000원, 미배당액은 500,336,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신창초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용 건물과 아파트단지가 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 839.0㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 세로장방형 중로각지입니다. 공시지가는 1,994,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용위생설비·옥내소화전설비·승강기설비와 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 내부 칸막이는 원상회복이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 학원으로 이용되던 상업용 집합건물이고 현재 공실이므로, 아파트형 물건보다 매수층과 임차수요가 제한될 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 재확인. 을구 1번과 2번 근저당권의 말소등기 및 현재 유효 권리 여부를 최신 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
- 배당 시뮬레이션 검증. 말소된 근저당권이 배당에 포함된 이유와 신청채권자 배당액이 0원으로 계산된 근거를 법원 기록에서 확인하세요.
- 가격 조사. 골드존타워와 인근 상업용 집합건물의 최근 매매사례, 보증금·월세, 공실 기간을 확인한 뒤 324,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 현장 점유. 명세서상 공실이더라도 실제 사용 여부와 출입 상태, 잔존 집기, 내부 칸막이 및 원상복구 비용을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·가스·수도 관련 미납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 용도 적합성. 향후 학원 또는 다른 상업용도로 사용할 경우 건축물대장상 용도와 영업 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 배당 검증은 필수”
이 물건은 현재 공실이고 임차인이 없으며, 등기상 과거 근저당권 2건도 말소돼 매수인 인수액은 0원입니다. 권리와 명도만 놓고 보면 복잡도가 낮은 편입니다. 그러나 학원으로 이용되던 집합건물의 현재 최저가는 324,000,000원이고, 이를 현재 시세와 비교할 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 확인사항은 배당 시뮬레이션입니다. 이미 말소등기가 존재하는 을구 1번·2번 근저당권이 선순위 배당권자로 계산돼 신청채권자인 광주농업협동조합의 예상배당이 0원으로 나타납니다. 권리상 인수는 0원이지만, 배당관계의 문서 불일치는 별도의 확인 위험입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 배당 검증은 보류입니다.
