광주지방법원 2025타경33637. 광주광역시 광산구 소촌동 841, 소촌농공단지 안의 공업용 부동산입니다. 토지는 공장용지 3,306㎡이고, 감정평가상 건물은 창고·기계실(창고)·식당 및 기숙사·사무실 및 대피소 등으로 이용되고 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,579,304,900원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기만 보면 현재의 말소기준은 2021년 송정농업협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 와이제이인베스트먼트대부주식회사 근저당권 250,000,000원·130,000,000원, 예스인더대부주식회사 근저당권 100,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 선순위 임차인의 대항력은 등기상 소멸 여부와 별개이므로, 보증금 확인 전에는 매수인의 인수액을 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33637 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 소촌동 841 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 창고·기계실(창고)·식당 및 기숙사·사무실 및 대피소 |
| 토지 | 3,306㎡ · 공장용지 · 준공업지역 · 농공단지 · 평지 · 정방형 · 광대로 한면 |
| 소유자 / 채무자 | 김길주 |
| 감정가 / 최저가 | 2,579,304,900원 / 2,579,304,900원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.07.29. 근저당권 · 송정농업협동조합 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 청구액 | 307,260,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
1998년부터 이어진 과거 근저당권·압류·가압류·경매개시결정 상당수는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2021.07.29. 을구 9번 송정농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 을구 10·11·12번 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이봉식 | 현황도 (다),(라)부분 | 2025.06.26 | 10,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형민 | 현황도 (마)부분 2층 2부분 · 사무실 | 미상 | 3,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이지선 | 현황도 (바)부분 2층 · 창고 | 2024.03.20 | 30,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희숙 | 알 수 없음 | 2006.03.07 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 위험 |
| 구상윤 | 알 수 없음 | 2025.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박춘열 | 알 수 없음 | 2019.06.26 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 위험 |
| 유한회사 티엑스디자인 | 알 수 없음 | 2019.05.08 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 위험 |
보증금이 확인된 임차인은 이봉식 10,000,000원, 김형민 3,000,000원, 이지선 30,000,000원으로 합계 43,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에 더 중요한 것은 금액이 공개되지 않은 선순위 점유자들입니다. 이희숙·박춘열·유한회사 티엑스디자인은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 미상이므로 낙찰가 + 실제 승계보증금이 최종 취득원가가 될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 정보가 없어 감정가 2,579,304,900원이 시장가격보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 점유자 3곳의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만으로 가격 메리트를 평가하거나 “25.79억에 취득한다”고 계산하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,579,304,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 28,193,049원 |
| 1. 근저당 · 송정농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 근저당 · 와이제이인베스트먼트대부주식회사 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 근저당 · 와이제이인베스트먼트대부주식회사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 근저당 · 예스인더대부주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,531,111,851원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션으로, 채권 1,020,000,000원이 모두 배당되고 잔여 1,531,111,851원이 발생하는 계산입니다. 다만 선순위 임차인의 보증금·배당 여부가 확정되지 않았으므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 권리분석 결론으로 사용할 수는 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차인 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,579,304,900원 | 0원 | 1,531,111,851원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,063,443,920원 | 0원 | 1,020,409,481원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,650,755,136원 | 0원 | 611,847,585원 |
담보권자 배당만 놓고 보면 2회 유찰 시까지 채권 총액 1,020,000,000원이 모두 충족됩니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도 문제입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상태라면 매수인의 실질취득비용을 계산할 수 없다는 점은 동일합니다.
⑥ 건물·토지 리스크 — 무단증축과 멸실
- 일괄매각. 제시외 건물과 수변전설비가 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 컨테이너 2기는 매각에서 제외됩니다.
- 무단증축. 2층 교회 86㎡가 위반사항으로 확인됐고, 위반 시정 완료 시까지 매년 반복하여 이행강제금이 부과될 예정입니다. 예정금액은 1,006천원입니다.
- 멸실. 부동산등기사항전부증명서상 파이프조 스레트지붕 단층공장 345.6㎡은 현황 멸실 상태입니다.
- 토지. 공장용지 3,306㎡, 준공업지역·농공단지이며 광대로 한면에 접합니다. 공시지가는 326,600원/㎡입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 소촌동 소재 소촌농공단지 안에 위치하고, 주위는 공업단지로 형성된 농공단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 창고·기계실(창고)·식당 및 기숙사·사무실 및 대피소로 이용 중입니다.
- 규제. 준공업지역·농공단지·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고, 도로와 대로2류에 접합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 농공단지 내 공업용 토지·건물이며 임차관계와 위반건축물·멸실 현황까지 함께 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 3곳 보증금 확인. 이희숙·박춘열·유한회사 티엑스디자인의 실제 임대차계약, 보증금, 점유범위, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 김형민 대항력 확인. 전입일이 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상입니다. 전입·사업자등록 등 대항요건의 시점을 원본으로 대조해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물과 수변전설비는 포함되고 이동 가능한 컨테이너 2기는 제외됩니다.
- 86㎡ 무단증축 확인. 시정 여부와 이행강제금 부과 상태를 확인해 취득 후 비용과 사용계획에 반영해야 합니다.
- 345.6㎡ 멸실 건물 확인. 등기와 현황의 차이가 실제 권리·철거·정리 절차에 미치는 영향을 점검하세요.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 정보가 없으므로 감정가 2,579,304,900원을 곧바로 시세로 보지 말고 공업용 토지·건물 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 선순위 점유는 남을 수 있다”
이 사건의 등기구조 자체는 명확합니다. 2021.07.29. 송정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 담보권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 이희숙·박춘열·유한회사 티엑스디자인입니다. 세 점유자의 보증금이 모두 확인되지 않았고, 김형민 역시 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
따라서 이 물건은 “최저가 2,579,304,900원 + 미확정 선순위 임차보증금”의 구조로 봐야 합니다. 여기에 86㎡ 무단증축, 345.6㎡ 멸실 건물, 컨테이너 2기 매각 제외까지 겹쳐 있습니다. 비교 실거래 자료도 없어 신건 가격이 싸다는 근거도 없습니다. 선순위 임차보증금과 현황을 확정하기 전에는 가격보다 권리·현황 확인이 먼저인 사건입니다.
