창원지방법원 2025타경21593. 소유자는 박경이·박남으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 물건은 토지와 창고, 제1종근린생활시설 등이 포함된 일괄매각 구조입니다. 감정평가 이용상태를 보면 건물 19는 창고, 20·20-1·21·21-1은 제1종근린생활시설로 제시되어 있습니다. 제시외 건물과 구축물도 매각에 포함됩니다.
권리분석의 기준점은 2020.10.14 접수된 박남 지분 압류입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 기준일보다 앞선 2020.09.24 목록20·21 가처분결정등기가 매각물건명세서에 별도 인수사항으로 적혀 있어, 단순히 “모두 말소된다”고 끝낼 수는 없습니다. 가처분권자인 거제축산업협동조합이 말소동의서를 제출했다는 점이 핵심 완화요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21593 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 다포리 66-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 · 제1종근린생활시설 · 제시외 건물 및 구축물 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 박경이 2분의 1 · 박남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,490,310,000원 / 2,490,310,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,558,928,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 시뮬레이션, 가처분 말소 확인은 별도
말소기준은 2020.10.14 통영세무서 관련 박남 지분 압류입니다. 2025.05.22 설정된 거제축산업협동조합 근저당권 1,140,000,000원과 845,000,000원, 2025.07.02 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 기준일 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현승 | 전부 | 2024.11.08 | 2025.09.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 이현승 1명입니다. 전입신고일은 2024.11.08로 말소기준권리 2020.10.14보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.03 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 매각 후 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않으며, 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격·환금성 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,490,310,000원으로 유찰 0회의 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 2,490,310,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지에 대한 가격 메리트는 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 공동주택이 아니라 토지와 창고·근린생활시설, 제시외 건물·구축물이 결합된 일괄매각입니다. 토지 이용제한과 일부 도로 저촉, 일부 토지의 도로 이용, 농지전용 허가 확인사항까지 존재하므로 단순한 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,490,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,303,100원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 거제축산업협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 거제축산업협동조합 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 478,006,900원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당 채권 합계 1,985,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 478,006,900원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소기준권리인 압류 관련 조세채권 금액과 임차인의 보증금·우선변제 범위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 을구 6번 근저당권은 2025.06.11 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 확인되므로 실제 배당관계는 등기와 배당요구 원문을 함께 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,490,310,000원 | 1,985,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,992,248,000원 | 1,969,925,520원 | 15,074,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,593,798,400원 | 1,575,460,416원 | 409,539,584원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·이용 리스크 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 다포마을 남측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호 2·4·10~12 토지는 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 19는 창고, 20·20-1·21·21-1은 제1종근린생활시설입니다. 20·21은 내부 인테리어 공사 중이며 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 농지전용. 목록4·10은 농지전용허가를 얻은 것으로 확인되지만 구체적 사항은 관할청 확인이 필요하고 원상회복 명령 가능성이 기재되어 있습니다.
- 도로 저촉. 기호 7·11·14·15 토지는 도로에 일부 저촉되어 사용·수익에 영향을 받으며, 기호 11·12는 일부 도로 등으로 이용되는 것으로 추정되어 정확한 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.
- 66-1 토지. 면적 450㎡, 지목 및 이용상황은 전, 생산관리지역, 고지·부정형·맹지로 표시되어 있으며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 추가 제한. 대상 토지군에는 계획관리지역·생산관리지역·자연취락지구·준보전산지 등 서로 다른 용도지역·지구와 도로 접합·저촉 조건이 혼재합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소동의서 원문 확인. 목록20·21 가처분이 인수사항으로 기재된 만큼 말소동의의 대상·범위와 매각 후 말소 절차를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 이현승은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당순위와 배당액에는 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 농지전용 상태 확인. 목록4·10의 농지전용허가 구체사항과 원상회복 명령 가능성을 관할청에서 확인해야 합니다.
- 지적 측량 검토. 도로 저촉 및 일부 도로 이용이 언급된 기호 11·12 등은 실제 경계와 사용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 구축물이 매각에 포함되므로 각 목록의 물리적 위치·현황과 등기·감정평가 목록을 맞춰봐야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득은 2,490,310,000원이지만 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 가처분 말소와 토지 이용 확인
이 사건은 임차인 측에서는 비교적 명확합니다. 이현승의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2025년에 설정된 근저당권과 경매개시결정 역시 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건을 단순한 “권리 깨끗한 신건”으로 분류하기에는 이릅니다. 목록20·21의 가처분결정등기가 인수권리로 명시됐고, 말소동의서가 제출되어 있다는 별도 조건이 존재합니다. 또한 농지전용 허가, 원상회복 명령 가능성, 도로 저촉·도로 이용, 맹지 표시와 다양한 용도지역·지구가 결합되어 있습니다. 현재 실질취득 2,490,310,000원이 시세 대비 유리하다고 판단할 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “임차인 인수는 낮지만, 가처분 말소와 토지 이용관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
