광주지방법원 2025타경33658. 광주 서구 금호동 ‘마재마을주은’ 103동 8층 801호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현 소유자 윤철순은 2025년 1월 3일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2015년 12월 2일 비아농업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 최초 177,600,000원에서 2024년 4월 16일 103,200,000원으로 변경됐습니다.
등기부에는 말소기준보다 앞서 설정된 여러 근저당권이 보이지만, 주은산업·중소기업은행·국민은행· 광주은행의 선순위 근저당권은 각각 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 낙찰자가 떠안을 선순위 담보권은 없습니다. 말소기준 이후의 광주서부신용협동조합 근저당권, 비엔케이캐피탈 가처분, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 금호동 786 마재마을주은아파트 제103동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 윤철순 (2025.01.03. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 106,146,506원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위는 말소, 후순위는 소멸
② 임차인·점유자 분석
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2024년 11월 28일로 말소기준일인 2015년 12월 2일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
| 성명 / 점유 | 임대 조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박춘재 전부 | 보증금 50,000,000원 월세 500,000원 전입 2024.11.28 배당요구 2025.10.20 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 확정일자 미상 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
| 김대영 사용관계 알 수 없음 | 보증금·차임 미상 전입 2024.11.28 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 배당요구·확정일자 미상 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
박춘재는 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 법원 기록을 확인해야 합니다. 김대영은 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 인도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 다만 두 사람 모두 말소기준 이후 전입이므로 대항력 있는 인수형 임차인에는 해당하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮은 1회 유찰가
마재마을주은은 422세대, 2000년 5월 26일 준공 단지입니다. 동일 면적 84.96㎡의 최근 거래 12건 평균은 235,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 235,181,818원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 210,000,000원이며, 최근 구간 가격 추세는 이전 구간보다 0.9% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 18 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 11건 | 235,181,818원 |
최저매각가 175,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 전체 거래 평균 235,000,000원뿐 아니라 최신 거래가 210,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 175,700,000원이며, 최저가 자체에 시세 할인 여지가 있는 물건입니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 2. 을구 1번 · 주식회사주은산업 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 5번 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 440,200원 |
| 5. 을구 7번 · 주식회사광주은행 | 92,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 · 주식회사광주은행 | 57,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 · 비아농업협동조합 | 177,600,000원 | 0원 |
| 9. 을구 13번 · 조재봉 | 63,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 14번 · 조재봉 | 62,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 17번 · 광주서부신용협동조합 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 972,100,000원, 채권자 배당액은 172,440,200원, 미배당액은 799,659,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마재초등학교 동측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설·자연림이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 20층 건물 중 8층으로 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목은 대, 공시지가 955,500원/㎡이며 단지 동측 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 비행안전제6구역, 절대보호구역·상대보호구역, 지구단위계획구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 422세대·2000년 준공 단지로 동일 면적 거래는 이어지고 있으나 거래가가 170,000,000원부터 290,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원본 확인. 비엔케이캐피탈의 사해행위취소 가처분 결정문과 매각물건명세서의 소멸 여부를 직접 대조하세요.
- 배당표 재검증. 과거 말소된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 법원 채권계산서와 배당요구 내역을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 박춘재와 김대영의 실제 거주 여부, 점유 범위, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 박춘재의 확정일자와 최우선변제 가능성, 김대영의 보증금·임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 동일 면적 거래가 편차가 크므로 수리비, 누수, 향, 조망과 관리 상태를 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 장기 체납액과 미납 관리비를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 할인 구간
이 물건의 핵심은 오래된 근저당권이 많아 보이지만 실제 선순위 권리들은 이미 해지·말소됐다는 점입니다. 현재 말소기준은 2015년 광주비아농업협동조합 근저당권이고, 이후 담보권·가처분· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 251,000,000원에서 한 차례 유찰돼 175,700,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 235,181,818원의 74.7%이고 최신 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아 보이는 수준을 넘어, 실질취득액 기준으로도 최근 시세 아래입니다. 다만 사해행위취소 가처분의 원인관계, 점유자 명도, 과거 말소권리가 포함된 배당 시뮬레이션을 원본으로 재검증하는 것이 입찰의 최종 관문입니다. 권리와 가격은 합격권, 서류 대조는 필수.
