광주지방법원 2025타경33704. 광주 동구 계림동 ‘그랜드센트럴’ 108동 507호, 전용 39.8652㎡ 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 144,200,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단할 수 없습니다. 실제 임차인 1명인 이미현은 2021년 7월부터 건물 전부를 점유하고 2021.07.30. 전입신고를 마쳤으며, 말소기준인 2023.10.20. 우리은행 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.
임차보증금은 188,100,000원입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,818,800원을 제외한 141,381,200원이 임차인에게 배당되고, 부족분 46,718,800원은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 낙찰가와 임차보증금 미배당분을 합친 실질취득 하한은 190,918,800원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
더 큰 문제는 임차인 뒤이자 말소기준권리 앞인 2023.10.16. 김용균 명의의 청구금액 2,000,000,000원 가압류입니다. 다음 날인 2023.10.17. ‘일부해제’가 기록돼 있지만, 이를 본건 가압류 전체가 완전히 말소된 것으로 단정할 수 없습니다. 이 권리는 말소기준보다 앞선 매수인 인수권리로 정리돼 있으므로, 일부해제의 대상과 잔존 범위가 확인되지 않는 한 실질취득 총액은 190,918,800원으로 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 제108동 제5층 제507호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 경양로 234 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.8652㎡ · 26층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박충효 (2023.10.20. 거래가 275,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사(양도 전 우리은행) / 239,005,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 더 위험한 선순위 가압류
말소기준권리는 2023.10.20. 설정된 우리은행 근저당권 246,400,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하거나 이미 해제됐습니다. 그러나 말소기준 전에 성립한 이미현의 대항력 임차권과 김용균 가압류는 별도입니다. 특히 가압류의 잔존 범위가 확인되지 않으면 매수인이 떠안을 경제적 부담을 특정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이미현 건물 전부 · 주거 | 188,100,000원 | 전입 2021.07.30. 확정 2021.07.27. 배당요구 2023.07.28. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 | 46,718,800원 |
이미현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금을 중복 합산할 신고도 없습니다. 임차권등기는 2023.10.20. 해제됐지만, 전입일과 확정일자는 모두 말소기준권리보다 앞서며 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 정리됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 144,200,000원 | 46,718,800원 | 190,918,800원 |
| 2회 유찰 시 | 100,940,000원 | 89,373,160원 | 190,313,160원 |
| 3회 유찰 시 | 70,658,000원 | 119,113,844원 | 189,771,844원 |
각 실질취득 하한에는 김용균 선순위 가압류의 잔존 인수부담이 포함되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.91억부터 비교
그랜드센트럴은 2,336세대, 2020.09.08. 준공 단지입니다. 전용 39.87㎡의 전체 12건 평균은 214,750,000원이지만 2024년의 222,000,000원~285,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 8건 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월 190,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 23.3% 하락한 것으로 집계돼, 전체 평균을 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.87㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 25 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 39.87㎡ | 19 | 171,000,000원 |
| 2025.09 | 39.87㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 39.87㎡ | 16 | 222,000,000원 |
| 2024.07 | 39.87㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2024.05 | 39.87㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.05 | 39.87㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 195,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 하한 190,918,800원은 최근 12개월 평균의 약 97.9%지만, 최신 실거래 190,000,000원의 약 100.5%입니다. 최근 가격이 23.3% 하락한 상황에서 최신 거래보다 높은 취득비용을 감수하는 구조이므로, 최저가가 최근 평균의 73.9%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 선순위 가압류 인수부담까지 발생하면 가격 비교 자체가 무의미해질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,818,800원 | 매각대금에서 공제 |
| 1. 임차인 이미현 보증금 | 188,100,000원 | 141,381,200원 | 46,718,800원 승계 |
| 2. 가압류 · 김용균 | 2,000,000,000원 | 0원 | 선순위 인수 위험 |
| 3. 근저당 · 우리은행 | 246,400,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 4,300,200원 | 0원 | 2025.11.21. 해제 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
임차인 배당 후 매각대금이 전부 소진돼 신청채권자와 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 김용균 가압류는 매각대금에서 0원을 배당받더라도 선순위 인수권리로 남으므로, ‘배당 0원’을 ‘권리 소멸’로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 5층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 입지. 광주고등학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 15~20m, 북동측 약 20~25m 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 아파트와 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 준주거지역·일반상업지역에 걸쳐 있고 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 단지. 총 2,336세대, 2020.09.08. 준공 단지입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 8.4회, 매각률 5.56%로 경매시장 유동성 지표가 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용균 가압류 잔존 범위 확인. 2023.10.17. 일부해제의 대상 부동산과 해제 범위, 현재 피보전채권 잔액, 본건 완전해제 여부를 관련 결정문과 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 매각으로 소멸하는지 재확인. 해당 가압류가 매수인 인수에서 제외된다는 명확한 근거가 확인되지 않으면 응찰가를 산정하지 마세요.
- 임차인 인수 반영. 현재 회차 기준 미배당 보증금 46,718,800원을 낙찰가에 반드시 더해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 144,200,000원이 아니라 실질취득 하한 190,918,800원을 최신 실거래 190,000,000원 및 최근 12개월 평균 195,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 23.3% 낮으므로 2024년 고가 거래가 포함된 전체 평균 214,750,000원을 응찰가 근거로 쓰지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 해제 후 실제 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025.09.09. 현황조사 당시 관리비 약 556,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다. 입찰 전 최신 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·배당요구 서류와 가압류 일부해제 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.44억에 사는 물건”이 아니다
이 물건을 최저가 144,200,000원의 아파트로 보면 권리분석을 잘못한 것입니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당분을 더한 현재 회차의 실질취득 하한은 190,918,800원으로, 최신 실거래 190,000,000원보다 이미 높습니다. 유찰이 이어져도 임차인 인수액이 늘어 총 부담은 189,000,000원~190,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
그 위에 2023.10.16. 설정된 김용균의 선순위 가압류가 있습니다. 청구금액은 2,000,000,000원이고, 다음 날의 등기는 완전해제가 아닌 일부해제입니다. 이 권리가 본건에서 완전히 해소됐다는 확인 없이 임차인 인수액만 더해 실질취득가를 190,918,800원으로 확정해서는 안 됩니다. 임차인 인수액은 계산 가능하지만, 총 취득부담은 확정 불가. 선순위 가압류의 완전말소 또는 인수 해소를 입증하는 자료가 나오기 전까지는 단순 보류가 아니라 응찰 배제에 가까운 D등급 권리위험 물건입니다.
