광주지방법원 2025타경33797. 광주 광산구 장덕동 ‘진흥수완더루벤스’ 104동 21층 2103호, 전용 84.967㎡ 아파트입니다. 소유자 김성수는 2020.04.10. 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023.07.31. 우리은행 앞으로 채권최고액 319,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 설정된 스마트저축은행 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 이력에는 말소기준보다 앞선 담보권과 전세권이 보이지만, 광주은행 근저당권은 2013.12.30., 국민은행 근저당권 2건은 2019.02.19., 강덕연의 전세권은 2021.07.26. 각각 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 낙찰자가 승계하는 권리가 아닙니다. 확인된 임차인도 없어 현재 자료 기준 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 장덕동 1306 진흥수완더루벤스 제104동 제21층 제2103호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 장덕로6번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.967㎡ · 25층 건물 중 21층 |
| 단지 / 사용승인 | 진흥더루벤스 · 446세대 · 2009.03.20. |
| 소유자 | 김성수 (2020.04.10. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 282,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문 유한회사 (양도 전 주식회사 우리은행) / 272,561,832원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 과거 선순위권리는 이미 말소
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제가 확인되지 않으며, 실제 임차인 수는 0명입니다. 다만 감정평가는 폐문부재로 외부관찰에 의해 진행됐으므로, 입찰 전 현황조사보고서와 매각물건명세서 원문을 통해 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 77.2%
동일 단지 전용 84.95~84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 365,416,666원, 최신 거래는 2026.04. 340,000,000원입니다. 이 물건의 실질취득액 282,100,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 21 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 1 | 348,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 13 | 354,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 19 | 357,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 24 | 358,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 23 | 378,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 18 | 405,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 20 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 365,416,666원 |
거래 범위는 320,000,000원~405,000,000원이며, 최신 거래는 340,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 282,100,000원은 실거래 최저액보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 77.2%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 최저가가 낮아질수록 별도의 보증금 승계액이 늘어나는 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,749,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국민은행 | 153,600,000원 | 153,600,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 국민은행 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 5. 을구 5번 전세권 · 강덕연 | 210,000,000원 | 8,550,600원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 우리은행 | 319,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 한국캐피탈 | 45,600,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 스마트저축은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 롯데카드 | 7,044,981원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신한카드 | 18,542,580원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 중소기업은행 | 17,881,694원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 광주신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 93,942,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 1,195,811,345원, 배당액 277,350,600원, 미배당액 918,460,745원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 282,100,000원 | 277,350,600원 | 918,460,745원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 197,470,000원 | 193,905,420원 | 1,001,905,925원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 138,229,000원 | 135,493,794원 | 1,060,317,551원 | 0원 |
매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 21층 2103호입니다.
- 입지. 고실중학교 북서측 인근의 택지개발지구로, 주위에 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치해 차량 통행이 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 있어 교통 상황이 양호합니다.
- 도로. 아파트 부지는 평탄하며 서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급수설비, 지역난방 방식의 개별난방설비, 소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,037,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 446세대 단지의 전용 84.95~84.97㎡ 거래가 최근 12개월 동안 12건 확인되며, 거래가격은 320,000,000원~405,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 등기 재확인. 광주은행 근저당권, 국민은행 근저당권 2건, 강덕연 전세권의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당관계 교차검증. 예상배당 순위에 말소된 과거 권리가 포함돼 있으므로 배당요구종기 서류와 채권계산서를 등기부와 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가는 폐문부재 상태에서 외부관찰로 진행됐습니다. 현황조사보고서·매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리비 약 2,249,080원 미납이 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 최신 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 365,416,666원, 최신 거래 340,000,000원, 실거래 최저 320,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 반영한 입찰 상한을 정하세요.
- 매각 결과 확인. 기준 매각기일은 2026.07.07.입니다. 입찰 진행 여부와 변경·연기·낙찰 결과를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 등기부에 등장하는 과거 선순위권리의 현재 존속 여부입니다. 광주은행과 국민은행의 근저당권, 강덕연의 전세권은 모두 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.07.31. 우리은행 근저당권입니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저가와 같은 282,100,000원입니다.
가격은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 365,416,666원의 77.2%이며, 최신 거래 340,000,000원과 실거래 최저 320,000,000원보다도 낮습니다. 다만 예상배당표에 과거 말소권리가 반영된 불일치, 폐문부재에 따른 점유 불확실성, 관리비 약 2,249,080원 미납은 원본과 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수 0원·가격 여유 확인, 단 배당순위와 점유는 입찰 전 재검증입니다.
