최저가 5,810만원보다 중요한 ‘인수표시 권리 53억 9,918만원’ — 에이엠시티5차 314호

광주지방법원 2025타경33852. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티5차 3층 314호, 전용 33.1446㎡의 도시형생활주택입니다. 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가 83,000,000원의 70%인 58,100,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 평균 거래가는 94,187,500원, 최신 거래가는 86,250,000원이어서 최저가만 보면 낮아 보입니다.

그러나 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰 후 남는 등기 권리를 먼저 봐야 합니다. 2023.06.14. 한국남방개발 가압류가 말소기준으로 정리돼 있고, 그보다 앞선 우리은행 근저당, 밀알신용협동조합 근저당, 영광함평신용협동조합 근저당과 한국아스텔라스제약 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시됩니다. 이 권리들의 등기 기재액 합계는 5,399,180,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 4건이 인수로 표시된다

말소기준인 2023.06.14. 가압류 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정, 한국토지주택공사 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준보다 앞선 세 건의 근저당권과 전세권은 권리판정상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 78,750,000원은 중복 합산 금지

실제 임차인은 지주택 1명입니다. 한국토지주택공사의 78,750,000원 신고는 지주택 보증금을 대위·승계한 것으로, 별도의 두 번째 보증금이 아닙니다. 서울보증보험은 다시 그 임차권을 승계한 채권자로 기재돼 있습니다. 따라서 78,750,000원을 실제 임차인 보증금과 별도로 더하면 동일 보증금을 이중 계산하게 됩니다.

* 낙찰조건부 확약 내용대로 임대차승계 이의제기가 유효하게 이행되는 경우를 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 부담으로 봐야 한다

에이엠시티5차는 2013.08.09. 사용승인된 119세대 규모이며, 비교 면적은 33.14㎡입니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 94,187,500원, 최신 거래는 2024.08.의 86,250,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 5.7% 하락해, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 97,979,166원보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

최저가 58,100,000원은 최근 12개월 평균의 61.7%로 낮습니다. 하지만 인수표시 네 권리의 현재 회차 미배당액 5,342,525,800원을 더하면 실질취득 부담은 5,400,625,800원입니다. 이는 최근 12개월 평균 94,187,500원과 최신 거래 86,250,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 이 사건을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)

채권최고액과 전세금 기준 계산입니다. 실제 채무잔액, 공동담보 배분, 일부해지 범위, 전세권 말소 효력에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있으나, 원본으로 소멸이 확인되기 전에는 위 미배당액을 인수 위험에서 제외할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물 중 3층입니다.
• 입지. 광주우편집중국 서측 인근으로 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트단지와 숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 12m 아스팔트 포장도로, 북측으로 폭 약 10m 보행자 전용도로와 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 1,413,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 119세대 소규모 도시형생활주택이고 최근 가격추세가 -5.7%입니다. 단지 경매 평균 유찰 5.1회, 낙찰률 0.0%도 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 권리 원본 확인. 우리은행·밀알신협·영광함평신협 공동담보에서 이 호수가 완전히 일부해지됐는지 확인하고, 각 권리자의 실제 잔존채무 확인자료를 확보해야 합니다.
• 전세권 효력 확인. 한국아스텔라스제약 전세권에 해지 말소기재가 있으나 인수로 분류돼 있으므로 현재 등기상 완전 말소 여부를 직접 대조해야 합니다.
• 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약이 본건 매수인에게 적용되는지 문구와 제출 상태를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 금지. 실제 임차인 지주택의 보증금과 한국토지주택공사 78,750,000원은 같은 보증금입니다. 서울보증보험 승계분까지 별도로 합산하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자, 현재 사용상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 최저가 58,100,000원이나 다음 회차 가격만 보고 응찰하지 말고, 인수표시 권리가 소멸한다는 객관적 자료가 확보된 뒤 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격이 아니라 인수권리가 결론을 결정한다

이 물건은 감정가 83,000,000원에서 한 차례 유찰돼 58,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 94,187,500원보다 낮습니다. 임차보증금 78,750,000원도 동일 보증금의 대위·승계 신고이므로 중복 합산하지 않으며, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

그러나 핵심은 임차보증금이 아니라 선순위 인수표시 권리 네 건입니다. 채권최고액과 전세금 합계가 5,399,180,000원이고, 현재 회차 배당 후 기준 미배당 노출액은 5,342,525,800원입니다. 이를 최저가와 합친 실질취득 부담은 5,400,625,800원으로 최근 실거래를 압도합니다. 일부해지·말소의 실제 효력이 원본으로 완전히 확인되기 전에는 “5,810만원에 살 수 있는 저가 물건”이 아니라 “선순위 권리 확인 전 입찰 금지 물건”으로 판단해야 합니다. 가격은 낮아 보이지만, 권리는 보류가 아니라 경고입니다.